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10.07.202004. Gemeindevorstand, Gemeindevertretung und Planungsausschuss
von
Ulrich Friedrich Koch

Inhalt
  1. Vorlauf und Zeitschiene

  2. Neustart einer Bauleitplanung für die Ortsmitte (November 2019)

  3. Bürgermeister äußert sich zur Bauleitplanung für die Ortsmitte (Februar 2020)

  4. Gemeindevertretung beschließt Offenlegung (Juli 2020)

Link zum Archiv I (bis B-Plan-Satzungsbeschluss 2018) oder Archiv II (ab B-Plan-Satzungsbeschluss 2018)






1. Vorlauf und Zeitschiene
  • Am 09.05.2019 erklärte der Hessische Verwaltungsgerichtshof (VGH) die Bauleitplanung der Gemeinde zur 'Neuen Mitte' vom Januar 2018 für unwirksam.

  • Am 14.11.2019 beantragte die KOMM, A-Fraktion, nachdem sich ein halbes Jahr lang nichts getan hatte, 'umgehend ein Bebauungsplanverfahren für die Ortsmitte auf der Grundlage der städtebaulichen Konzeption und der Überlegungen zur Bebauung, die die Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach mit renommierten Städteplanern und Architekten entwickelt hat, einzuleiten und durchzuführen. ( ) Die Bürgerschaft ist von Anfang an und planungsbegleitend maßgeblich zu beteiligen.' [Siehe KOMM, Antrag Bauleitplanung Nördlich der Darmstädter Straße (Ortsmitte)]
    Diese Initiative wurde weder diskutiert noch beschlossen, sondern auf Antrag des SPD-Fraktionsvorsitzenden mit den Stimmen aller anderen Fraktionen der Gemeindevertretung bis zur öffentlichen Bekanntmachung der Projektplanung -also auf unbestimmte Zeit- vertagt.

  • Am 21.11.2019 stellte der Investor dem Gemeindevorstand seine überarbeitete Planung für das 'Schlossallee-Projekt' in einer nicht-öffentlichen Sitzung vor.
    Dazu waren die Mitglieder des gemeindlichen Planungsausschusses und die Fraktionsvorsitzenden beigeladen worden.

  • Am 10.06.2020 wurde eine Einladung für eine Sitzung des Planungs-, Landwirtschafts- und Umweltausschusses (PLU) ohne Beratungsunterlagen verschickt. Gegenstand der Beratung sollten ein 'Städtebaulicher Vertrag' zur Bauleitplanung und ein Entwurf für eine 1. Änderung des B-Plans 'Nördlich der Darmstädter Straße' sowie dessen Offenlegung sein.

  • Am 15.06.2020 nahmen die Mitglieder des gemeindlichen Planungsausschusses und die Fraktionsvorsitzenden erneut an einer nicht-öffentlichen Sitzung des Gemeindevorstandes teil. Auf dieser Sitzung wurden die überarbeiteten Planungen für das 'Schlossallee-Projekt' durch den neuen Projektentwickler 'FAM Real Gesellschaft für private Immobilienwerte mbh' und für den Bebauungsplan durch das beauftragte 'Planungsbüro für Städtebau Göringer-Hoffmann-Bauer' vorgestellt.

  • Am 19.06.2020 erst wurden die notwendigen Beratungsunterlagen für die Fachausschuss-Sitzung verschickt.

  • Am 30.06.2020 fand die erste öffentliche Beratung zu den überarbeiteten Planung für die 'Neue Mitte' und dem Städtebaulichen Vertrag im zuständigen Fachausschuss PLU statt.

  • Am 02.07.2020, also nur 2 Tage nach der ersten öffentlichen Vorstellung und Beratung der überarbeiteten Planungen, beschloss die Gemeindevertretung die erneute Offenlegung der Bauleitplanung zur 'Neuen Mitte' und den Städtebaulichen Vertrag.






2. Neustart einer Bauleitplanung für die Ortsmitte (November 2019)

Die Gemeindevertretung hatte Ende Oktober eine zeitnahe offene Auseinandersetzung mit der Bürgerschaft über die Entwicklung unserer Ortsmitte verweigert.

Siehe dazu KOMM, Aktuell Ortsmitte - neuer Akt im Trauerspiel.



Als Konsequenz daraus beantragte KOMM, A Mitte November 2019 die Bauleitplanung Nördlich der Darmstädter Straße (Ortsmitte) neu zu starten. Dieser Auftrag sollte auf Grundlage der von der Bürgerinitiative mit Unterstützung renomierter Städteplaner und Architekten erarbeiteten städtebaulichen Konzeption mit den Kernpunkten Definition öffentlicher Räume und Wege, Erhalt von Grünräumen sowie Nichtverstärkung des Aufkommens von Individualverkehr und Herstellung oberirdischer Kurzzeitparkflächen erfolgen. Darüber hinaus sollten Flächen für bezahlbaren Mietwohnraum und geförderten sozialen Wohnungsbau vorgehalten werden. Als Ziele der Bauleitplanung wurden behutsame Entwicklung des Areals, verträgliche Bebauungsdichte und Schaffung einer attraktiven, identitätsstiftenden Ortsmitte hervorgehoben. An diesem Prozess sollte die Bürgerschaft planungsbegleitend maßgeblich beteiligt werden.



Auf der Bürgerversammlung der Gemeinde zum Glasphaserausbau am 27. November 2019 lehnte der Bürgermeister nach Fragen dazu jeglich Information über Planungsänderungen am Projekt 'Neue Ortsmitte' ab und verwies hierzu an die Bauherrschaft.



Noch vor der Debatte unseres Antrages in den gemeindlichen Gremien Anfang Dezember 2019 hatte KOMM, A Herrn Petersmann für die Investorengruppe des Schlossallee-Projekts angeschrieben:
    "die Vorstellung der vorgesehenen Planungsänderungen an Ihrem Bauprojekt in der Bickenbacher Ortsmitte erfolgte bedauerlicherweise lediglich in einer nicht-öffentlichen Sitzung der Gemeindegremien am 21. November 2019.

    Die Bickenbacher Gemeindevertretung hat es am 31. Oktober 2019 mehrheitlich abgelehnt, ihre Bauleitplanung bezüglich der Ortsmitte nach dem Urteil des VGH Kassel auf einer Bürgerversammlung zeitnah öffentlich zu thematisieren.

    Die Debatte in der Bürgerschaft über die Planungen in der Ortsmitte geht aber weiter - allerdings nur auf der Basis von Gerüchten und Hörensagen.

    Wir als Fraktion können konkret ebenfalls nur aus der Erinnerung an das Treffen vom 21.11.2019 und ohne irgendwelche Beratungsunterlagen beraten. Sie können sicher nachvollziehen, dass ohne Pläne oder zumindest konzeptionelle Ansätze kaum eine Beratung möglich ist. Wir sind auch insoweit fachlich versiert unterscheiden zu können zwischen Konzepten und einer fertigen Planung. Wir verstehen sehr gut, dass Sie sich noch in einer Konzeptphase befinden und sich alle Änderungs- und Ergänzungsmöglichkeiten offenhalten müssen. Es bestünde damit aber die Möglichkeit für uns festzustellen, was an der Weiterentwicklung begrüßenswert ist und akzeptabel, und gleichzeitig auch die Chance in Gespräche einzutreten über kritisch gesehene Punkte, um auszuloten, ob es Kompromisse geben kann, so dass große Teile der Gemeinde Ihr Baukonzept mittragen können.

    Es würde uns freuen, wenn sich eine gemeinsame Linie finden ließe, die zu einer Entwicklung der Ortsmitte führt, die Ortsmitte zügig baulich entwickelt werden könnte, die von weiten Teilen der Bevölkerung mitgetragen würde und die ohne weitere rechtliche Auseinandersetzung auskommt.

    In der Bürgerversammlung der Gemeinde Bickenbach am 27.11.2019 wurde auch der Fragesteller aus der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach seitens Bürgermeister Hennemanns mit allen Fragen zum Projekt an die Bauherrschaft verwiesen.

    Wir würden uns freuen von Ihnen zu hören und ihre Konzeptstudie zu erhalten."

In der noch vor der Sitzung der Gemeindevertretung am 12. Dezember 2019 eingegangenen Antwort bedankte sich Herr Petersmann für das Interesse an Projekt und geplanten Weiterentwicklungen. Er bat zugleich um Verständnis, den aktuellen Konzeptstatus nicht öffentlich machen zu können. Die Öffentlichkeit werde zu gegebener Zeit über Projekt und dessen positiven Änderungen informiert.



Unser Antrag wurde im PLU-Ausschuss am 3. Dezember 2019 diskutiert:

Thorsten Schröder (SPD) übte Kritik am Antrag:
  • es fehle jegliche Bürgerbeteiligung,
  • es gäbe bereits einen gültigen Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung des B-Plans 'Nördlich der Darmstädter Straße' und
  • die Erstellung eines Bebauungsplans im Sinne des von KOMM, A beantragten Inhalts werde der Bauherr sicher nicht bezahlen.

Michael Krug (FDP) beschwerte sich über die KOMM, A-Argumentation:
  • zur fehlenden Beteiligung der Bürger am seitherigen Bauleitplanverfahren zur Ortsmitte - es habe im Herbst 2016 zwei Bürgerversammlungen zur 'Neuen Mitte' gegeben.
  • zum vorgeschlagenen Architektenwettbewerb - wer sollen den bezahlen, etwa der Privatinvestor?
  • zur Nicht-Akzeptanz der mehrheitlich von der Gemeindevertretung gefassten Beschlüsse zur 'neuen Mitte' - in einer Demokratie müsse man mit Niederlagen leben!

Bürgermeister Hennemann fragte KOMM, A:
  • wer die geschätzten 60.000 Euro für die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Ortsmitte finanzieren solle und
  • ob nicht zunächst der bestehende Aufstellungsbeschluss vom September 2016 aufgehoben werden solle
und ob KOMM, A den Antrag entsprechend ändern wolle.


Ulrich Friedrich Koch (KOMM, A) erwiederte:
  • Thorsten Schröders Argumentation bezüglich fehlender Bürgerbeteiligung sei erstens sachlich falsch und zweitens scheinheilig. Schließlich habe er selbst und fast alle seiner Fraktionskolleg*innen die erst vor einem Monat von KOMM, A beantragte Bürgerversammlung zur Bauleitplanung der Ortmitte abgelehnt.
    Aus grundsätzlichen Erwägungen heraus müsse die Gemeinde die Kosten für die Bauleitplanung selbst aufbringen, um sich die Unabhängigkeit für Planungsentscheidungen zu erhalten.
  • Die von Michael Krug genannten Bürgerversammlungen hätten lediglich einen Konzeptentwurf für das 'Schlossallee-Projekt' thematisiert. Es gab keine Bürgerbeteiligung zur Entwicklung der Ortsmitte. Ein Architektenwettbewerb wäre für eine Debatte in der Bürgerschaft und im Parlament über die Ortmitte sinnvoll gewesen. Der Investor habe ja eigene Planungsmöglichkeiten und Zielvorstellungen.
  • Über die Änderung des eigenen Antrages hinsichtlich Finanzierung Bauleitplanung aus Haushaltsmitteln und Aufhebung des B-Plan-Aufstellungsbeschlusses werde man intern beraten.
Der Antrag wurde deshalb im Fachausschuss nicht abgestimmt.



Auf der Sitzung der Gemeindevertretung am 12. Dezember 2019 fand keine Debatte über den Antrag statt.

Die KOMM, A-Beratung zu den Fragen des Bürgermeisters hatte ergeben:
  • Die Aufhebung des alten B-Plan-Aufstellungsbeschlusses wird als nicht notwendig angesehen, da dort lediglich die räumliche Abgrenzung des Planungsgebietes festgelegt worde war. Einem solchen Antrag von dritter Seite würde man aber zustimmen.
  • Die Einstellung von 60.000 Euro Planungsmittel in den Haushalt 2021 würde KOMM, A erst zu den bevorstehenden Etatberatungen beantragen.

Gleich nach unserer Antragsbegründung stellte Tim Schmöker (SPD) einen Antrag auf Vertagung. Eine Beratung solle erst dann stattfinden, wenn der Investor seine Planungsänderungen öffentlich vorstellt habe und der Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' geheilt werden könne. Diesem Antrag wurde von den Fraktionen CDU, SPD und FDP geschlossen zugestimmt.

...

Kommentar: 'Bauherrenmodell' statt Bauleitplanung oder wer bezahlt


Seit fünf Jahren zieht es sich wie ein roter Faden durch die Auseinandersetzung um die Entwicklung der Ortsmitte Bickenbachs. Die Mehrheit der Fraktionen aus CDU, SPD und FDP verweigert beharrlich eine Debatte über eine städtebauliche Konzeption. Ventiliert werden allenfalls Variationen der 'Schlossallee'-Investorenplanung. Das Interesse der Investoren ist aber die Rentierlichkeit ihrer Investition und nicht die planvolle Entwicklung des Quartiers im Zentrum Bickenbachs.
Das ist der planerische Sündenfall.
Dieser fand seinen Ausdruck in der Finanzierung der Bebauungsplankosten für die 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' zwischen 2016 und 2018 durch den Investor. Die Gemeinde hat so ihre planerische Unschuld verloren.

Bürgermeister Martini hat diese Entwicklung 2014 gezielt so angestoßen und sich dafür zu seinem Abschied aus dem Amt feiern lassen. Bürgermeister Hennemann führt den Fehler fort, indem er Fakten schafft. Die Mehrheitsfraktionen in der Gemeindevertretung gehen den Weg kritiklos mit.

Dabei haben sich die Fronten so verhärtet, dass sich eine Reflexion über die Konsequenzen des eigenen Verhaltens wenn überhaupt bestenfalls hinter verschlossenen Türen abspielt.
Der Bürgerschaft wird die Statistenrolle zugemutet, obwohl wir alle bzw. die nachfolgenden Generationen doch die Konsequenzen aus Planungsfehlern zu ertragen haben - für die nächsten 50 bis 80 Jahre.
Der nahende Kommunalwahltermin im März 2021 tut ein übriges dazu. Jetzt noch Fehler eingestehen zu müssen wird als schädlich angesehen und verhindert bessere Einsichten.


Bickenbach im Dezember 2019
Ulrich Friedrich Koch






3. Bürgermeister äußert sich zur Bauleitplanung für die Ortsmitte (Februar 2020)




Presseberichterstattung im Darmstädter Echo vom 14. Februar 2020



...


KOMM, A-Presseerklärung

Widerspruch zu den Äußerungen Bürgermeister Hennemanns gegenüber dem Darmstädter Echo, Ausgabe vom 14.02.2020, zur Planung für die Bickenbacher Ortsmitte



Die Stellungnahme von Bürgermeister Hennemann zur Kritik der Bürgerinitiative Ortsmitte Bickenbach (BI) an seinem Umgang mit dem Bauprojekt ist geeignet, den Blick auf die Tatsachen zu verstellen.

1. Behauptung des Bürgermeisters
′Bei der Planung seien der Planungsausschuss und die Fraktionschefs einbezogen gewesen.′ (indirektes Zitat)

Richtig ist: Zur Sitzung des Gemeindevorstandes am 21. November 2019 waren die Mitglieder des Planungs-, Landwirtschafts- und Bauausschusses (PLU) und die Fraktionsvorsitzenden bei geladen worden.
Thema war: ′Vorstellung der an das Urteil angepassten Planung durch die Bauherrschaft′.
Der Bauherr stellte die beabsichtigten Planungsänderungen gegenüber seiner Ursprungsplanung aus dem Jahr 2016 vor. Anschließend gab es Fragen und spontane Meinungsäußerungen zur Präsentation. Abschließend wies der Bürgermeister ausdrücklich auf die Verschwiegenheitsverpflichtung aller Teilnehmer*innen zu den Inhalten der Sitzung hin.
Es fand keine Auseinandersetzung um die Planung für die Ortsmitte mit einer Zieldefinition für die Neuauflage der Bauleitplanung statt und es gab auch keine förmliche Abstimmung darüber.
Auch in den folgenden Sitzungen des PLU wurden keinerlei Planungsfragen zur Ortsmitte debattiert. Eine öffentliche Debatte über die Bauleitplanung war ja durch Bürgermeister Hennemann verhindert worden.


2. Behauptung des Bürgermeisters
′Der Bauherr habe bereits frühzeitig vor dem informellen Verfahren über seine konzeptionellen Vorstellungen informiert.′ (indirektes Zitat)

Was heißt hier frühzeitig? Mit Urteil des VGH vom 9.05.2019 wurde der Bebauungsplan ′Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung′ für unwirksam erklärt.
Am 21.11.2019 stellte der Bauherr seine beabsichtigten Planungsänderungen hinter verschlossenen Türen vor. Dazwischen lag ein halbes Jahr.
Diese Information ersetzt keine Bauleitplanung im Sinne des Planungsrechts.


3. Behauptung des Bürgermeisters
′So wurde dem Wunsch vieler Bürger Rechnung getragen, die wissen wollen, wann der Stillstand in der Ortsmitte beendet wird, der durch die Klage eines direkten Anwohners verursacht wird.′ (wörtliches Zitat)

Hier soll ein Bürger zum Sündenbock für den Stillstand gemacht werden.

Dabei könnte ein Blick auf die Chronologie der Neuen Mitte Klarheit verschaffen:

2014 JuliKOMM,A-Antrag zur Änderung des B-Plans in der Ortsmitte - immer wieder vertagt durch alle anderen Fraktionen der Gemeindevertretung
.
2015 JanuarErste nicht-öffentliche Vorstellung des Projekts ′Neue Mitte′ (Gemeindevorstand, PLU, Fraktionschefs)
Eine von Bürgermeister Martini erbetene Stellungnahme dazu kommt nur von KOMM,A.
.
2016 JanuarZweite nicht-öffentliche Vorstellung des Projekts ′Neue Mitte′
2016 SeptemberAufstellungsbeschluss B-Plan zur ′Neuen Mitte′
2016 OktoberErste öffentliche Vorstellung des B-Plans
2016 DezemberErste ′Offenlegung′ des B-Plans
.
2017 MaiGründung der BI Ortsmitte
2017 NovemberNiederlegung Gaststätte ′Zur Rose′ und Metzgerei Schemel
anschließend: Zweite ′Offenlegung′
.
2018 JanuarSatzungsbeschluss B-Plan
2018 JuliInvestor stellt Bauantrag
.
2019 MaiVGH Urteil erklärt Nichtigkeit des B-Plans
2019 OktoberKOMM,A-Antrag zur Durchführung einer Bürgerversammlung zur ′Neuen Mitte′ - von allen anderen Fraktionen abgelehnt
2019 DezemberKOMM,A-Antrag für Neustart der Bauleitplanung Ortsmitte - von allen anderen Fraktionen vertagt bis zur Präsentation der vom Investor beabsichtigten Umplanung
.
2020 FebruarErste öffentliche Erklärung des Investors zu seinen Umbauplänen



Fazit zur Frage einer Verantwortung für Verzögerungen:
  1. Die Gemeindevertretung benötigt 2 Jahre und 2 Monate (2014-2016), um einen Aufstellungsbeschluss zu fassen.

  2. Die Gemeindevertretung benötigt 1 Jahr und 4 Monate (2016-2018) bis zum Satzungsbeschluss über den B-Plan.

  3. Der Investor benötigt 6 Monate (2018), um einen Bauantrag zu stellen.

  4. Bis zum VGH-Urteil ein knappes Jahr später (2019) war der Bauantrag nicht genehmigungsfähig.

  5. Der Investor benötigt ein halbes Jahr, um Planungsänderungen in Grundzügen nicht-öffentlich, und 9 Monate (2019-2020), um diese öffentlich zu präsentieren.

  6. Ein Termin für die Beratung der Gemeindevertretung über eine zu verändernde Bauleitplanung steht bis heute nicht fest.


Die Gemeindevertretung hatte im Januar 2018 dem Appell von 750 Bürger*innen der Gemeinde für ein Moratorium zur Ortsmitte-Planung abgelehnt, da man die Planung nicht unnötig verzögern wolle. Dieses Jahr ist längst um, ohne dass sich entscheidendes getan hat.
Die Einreichung einer Normenkontrollklage beim VGH hat keinerlei aufschiebende Wirkung.
Vor diesem Hintergrund ist der Vorwurf des Bürgermeisters gegenüber einem Bürger, er sei wegen der angestrengten Normenkontrollklage - allein - verantwortlich für den Stillstand, eine Unverschämtheit.

...

zum gleichen Thema



Die widersprüchlichen Äußerungen des Bürgermeisters






4. Gemeindevertretung beschließt Offenlegung (Juli 2020)


Berichterstattung

Im Fachausschuss und in der Gemeindevertretung wurden die Projektplanung die Bauleitplanung ausführlich vorgestellt und erläutert. Fragen dazu sowohl aus den Reihen der Gemeindevertreter*innen als auch der anwesenden Öffentlichkeit wurden beantwortet.

Entgegen den üblichen Gepflogenheiten gab es über kleine Ergänzungen zu den Präsentationen hinaus keine politisch-inhaltliche Begründung seitens des Bürgermeisters für die beiden Anträge des Gemeindevorstandes.

Anschließend begründete ich die beiden KOMM, A-Anträge -Antrag Nr 60 und Antrag Nr 61- für eine Rücküberweisung von Städtebaulichem Vertrag und dem B-Plan an den Gemeindevorstand mit Vorgaben für eine Überarbeitung einschließlich einer frühzeitigen Beteiligung der Bürgerschaft an den Planungen:

"An der Bauleitplanung für die 'Neue Mitte' stören uns vor allem drei Dinge:
  1. das überhöhte Maß der Verdichtung

  2. das Fehlen von Sozialem Wohnungsbau sowie bzgl. des mietpreisreduzierten Wohnungsbaus die zu hohe Kaltmiete und zu geringe Dauer der Preisbremse und

  3. jegliches Fehlen einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung.


zu 1) Verdichtung

Der Investor plant, 76 Wohneinheiten (WE) auf dem ihm gehörenden Grundstück von 6.022 m² zu errichten.
Dies entspricht 126 WE pro Hektar.
Dieses Maß der Verdichtung ist viel zu hoch.

Vor allem drei Bezüge drängen sich auf:
  • Die derzeitige Bebauungsdichte im Gebiet nördlich der Darmstädter Straße beträgt geschätzt 20 WE pro Hektar.
    Die gewählte Bebauungsdichte liegt also um das sechsfache über dem aktuellen Maß.

  • Der Wohnblock im Höhsand umfasst 104 WE auf einen Hektar.
    Herunter gerechnet auf 0,622ha entspräche dies 63 WE.
    Das vom Schlossallee-Investor gewünschte und von der Gemeinde voraussichtlich zugestandene Maß der Verdichtung liegt deutlich über dem im Höhsand. Und dies nicht am Siedlungsrand in umgebender Freifläche, sondern mitten in unserem Ortszentrum.

  • Der Regionalplan Südhessen 2010 legt für Kleinzentren wie Bickenbach folgende Dichtevorgaben fest bei
    - 'Verstädterter Besiedlung' 35 bis 50 WE/ha
    - Siedlungen im 'Einzugsbereich von S-Bahnen' 45 bis 60 WE/ha.
    Die von uns beantragte Zulassung von maximal 36 WE für das Schlossallee-Projekt bezieht sich auf den letztgenannten Maximalwert.

Würde die Gemeindevertretung die vom Investor gewünschte Zahl von Wohneinheiten entsprechend unserem Antrag halbieren, könnten viele zu erwartende Folgeprobleme aus der hohen Verdichtung deutlich entschärft werden:
  • zu hohes Maß der Versiegelung - gem. Investoren-Planung sollen von 0,6 Hektar 0,5 Hektar versiegelt werden

  • sehr kleine Grünflächen

  • Entwässerung von Niederschlagswasser

  • Lärmbelastung aus Emission bzw. Immission

  • Größe der Tiefgarage

  • Größe und Wucht der Baumasse

  • Schluchtcharakter der Darmstädter Straße

Die Belastungen im Zentrum unserer Gemeinde könnten gegenüber der aktuellen Planung für alle nachhaltig reduziert werden!

Laut Planungsbüro der Gemeinde liegt der im Entwurf des B-Plans festgesetzte GFZ-Wert mit 2,0 über der Größenordnung, die für das Schlossallee-Projekt benötigt wird. Hier klingeln alle Alarmglocken. Die Suche nach Motiven für diese Festsetzung lassen nur einen Schluß zu: Hier wird dem Investor eine profitable Verwertung seines Grundstücks in unserer Ortsmitte jenseits einer eigenen baulichen Tätigkeit eröffnet.


zu 2) mietpreisreduzierter Wohnraum

Im Städtebaulichen Vertrag verpflichtet sich der Investor, 10 WE für 10 Jahre mietpreisbegrenzt auf 9,90 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete ohne sonstige Zusatzkosten beispielsweise für PKW-Stellplätze in der Tiefgarage zu errichten.
10 von 76 WE im Gesamtprojekt entsprechen einem Anteil von 13%.
Von Sozialem Wohnungsbau ist keine Rede.
Dies ist deutlich zu wenig.

Zur 'Sozialen Durchmischung', die der Entwickler bei seiner Projektpräsentation selbst angesprochen hat, gehört der Soziale Wohnungsbau unbedingt dazu. Ein 13-Prozentanteil preisgünstiger Wohnraum entspricht nicht den Gepflogenheiten in den Ballungszentren Südhessens - in Darmstadt sind für einige Baumaßnahmen 50-Prozentanteile beschlossen. Der Preis von 9,90¤/m² liegt deutlich zu hoch. Die Bindungsfristen fallen anderenorts erheblich länger aus.

Wir schlagen vor:
  • Ein Anteil von 25% soll als mietpreisreduzierter Wohnraum errichtet werden: bei 36 zugelassenen Wohnungen 6 WE mietpreisreduziert und 3 Sozialwohnungen.

  • Der Höchstpreis für die Kaltmiete soll auf das für Bickenbach durchschnittliche Niveau abgesenkt werden. Mangels eines Mietpreisspiegels für unsere Gemeinde ist der Gutachterausschuss für dessen Ermittlung hinzuzuziehen.

  • Die Preisbindung soll auf 20 Jahre vereinbart werden.

Auf die Frage aus der Gemeindevertretung nach der Möglichkeit einer Verlängerung der Mietpreisbindung gab der Projektentwickler -vom Investor unwidersprochen- zu Antwort, 'dies gebe die Renditeerwartung nicht her. Das Grundstück sei ja schließlich Privatgelände.' Wäre das Grundstück Gemeindegelände, sähe eine Kalkulation anders aus.


zu 3) Bürgerbeteiligung

An der Überplanung von Projekt und B-Plan in Folge des VGH-Urteils wurde die Bürgerschaft in keiner Weise beteiligt.
Eine frühzeitige Bürgerbeteiligung fand nicht statt.
Dies muss sich unbedingt ändern.

Ein Jahr lang herrschte außer vagen Andeutungen öffentlich Stillschweigen. Jetzt sollen Vor-Entscheidungen der gemeindlichen Gremien unter höchstem Zeitdruck getroffen werden. Dies widerspricht unseren Vorstellungen von einer offenen Bürgergesellschaft diametral.

In einem kürzlich herausgegebenen 'Leitfaden zur Bauleitplanung' äußert die Hessische Landesregierung dazu unter anderem folgendes:
    'Planungen in unseren Gemeinden müssen Bürgerinnen und Bürger nicht passiv zur Kenntnis nehmen. Insbesondere bei Planungen, die spürbar die Lebensumstände in unserer unmittelbaren Umgebung berühren und verändern, haben alle ein Wort mitzureden.

    Das gilt für die gebaute Umwelt genauso wie für Grün- und Freiräume. Wie das im Einzelnen vor sich geht, ist gesetzlich geregelt. Das Baugesetzbuch räumt Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit ein, die in Eigenverantwortung der Gemeinde erstellte städtebauliche Planung nachhaltig zu beeinflussen.

    Diese Mitwirkungsmöglichkeit zielt ausdrücklich darauf ab, dass Bürgerinnen und Bürger bereits frühzeitig mitreden können, also nicht erst dann, wenn sich die Planungen bereits so weit verfestigt haben, dass ihre »allgemeinen Ziele und Zwecke« nicht mehr ernsthaft zur Debatte stehen. Und ausdrücklich sind nicht nur die unmittelbar Betroffenen angesprochen, sondern alle, die sich für das Geschehen in ihrer Gemeinde interessieren.

    Mitwirken und Einfluss nehmen ( ) können aber nur die, die informiert sind.'



Neben der Beseitigung der drei genannten großen Defizite halten wir noch folgende Regelungen für den Städtebaulichen Vertrag für unverzichtbar:

Ausgleichszahlung für Mehrwert

Mit dem Vorhabenträger ist eine Ausgleichszahlung für die Wertsteigerung der an ihn veräußerten ehemaligen gemeindeeignenen Flächen (Rose und Teilfläche Burger) durch die im B-Plan vorgesehene GFZ-Anhebung im Vergleich zum durch den Gutachterausschuss ermittelten Wert auf Grundlage einer GFZ von 0,5 zu vereinbaren.


Infrastruktur-Kostenbeitrag

Mit dem Vorhabenträger ist die Zahlung eines Infrastruktur-Kostenbeitrags in angemessener Höhe auszuhandeln und vertraglich abzusichern.
Der Vorhabenträger möchte einen wirtschaftlichen Nutzen aus seinem Projekt erzielen. Aus diesem Zugewinn ist ein angemessener Anteil zur Finanzierung der gemeindlichen Infrastruktur, hier v.a. Maßnahmen zur Kinderbetreuung und der Verkehrslenkung, an die Gemeinde abzutreten. Ein diesbezüglicher Verzicht wäre den Steuerzahler*innen in unserer Gemeinde nicht zu vermitteln


dreidimensionales Massenmodell

Der Vorhabenträger soll verpflichtet werden, zu einer angemessenen Zeitspanne vor der Offenlegung des B-Plans 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' der Gemeinde auf eigene Kosten ein 3-D-Modell (Massenmodell) seines geplanten Bauvorhabens einschließlich dessen Einbettung in die Umgebungsbebauung herzustellen und der Gemeinde zu überlassen.


Rechtsnachfolge-Regelung

Die vorgesehenen Regelungen für eine etwaige Rechtsnachfolge halten wir für nicht ausreichend. Alle gemeindlichen Ansprüche an den Vorhabenträger sind soweit möglich grundbuchlich an vorderer Stelle abzusichern. Dies gilt z.B. für die Festlegung einer Mietpreisbindung."



Im weiteren Verlauf der Gremien-Sitzungen äußerten sich lediglich drei Mandatsträger*innen zur geplanten Bebauung in der Ortsmitte, hier auszugsweise sinngemäß wiedergegeben:

Bürgermeister Hennemann (SPD):
Die Gemeinden müssen angesichts fehelnden Wohnraums etwas tun, um Abhilfe zu schaffen.
In den vorliegenden Planungen habe sich gegenüber der bis zum VGH-Urteil verfolgten Planungsziele nicht viel verändert. Man habe bewußt den Weg eines 'ergänzenden Verfahrens' gewählt.
Die Einsicht in die Planunterlagen während der Offenlage solle auch digital möglich gemacht werden. Die Offenlegungsfrist werde gegenüber den üblichen Fristen voraussichtlich verlängert.

Martina Riege-Barth (SPD):
Die Gemeindevertretung diskutiere hier nicht über das Bauprojekt von ganz vorne, sondern lediglich über die sich aus dem VGH-Urteil ergebenden Folgen.
Unter anderem fragte sie den Investor nach der Möglichkeit, die Preisbindung für die mietpreisreduzierten Wohnungen zu verlängern.

Tim Schmöker (SPD):
Schmöker zählte aus seiner Sicht alle notwendigen Konsequenzen aus dem VGH-Urteil auf.
Die überarbeitete Planung beinhalte einige konzeptionelle Änderungen.
Er fragte nach dem Grund für die gewählte Höhe des GFZ-Wertes im B-Plan-Entwurf.
Bezüglich des preisreduzierten Wohnraums bedauerte er, dass die Gemeinde in der Ortsmitte über kein eigenes Gelände verfüge. In manchen Städten verhalte sich dies anders - da ginge dann eben mehr.
Alle vorgenommen 'Planungsänderungen machten Sinn', die SPD sei damit 'zufrieden'. Man hoffe auf konstruktive Verbesserungsvorschläge.
Er betonte und begrüßte, dass erstmalig ein Städtebaulicher Vertrag vorgelegt worden sei.
Zu den vom KOMM, A vorgetragenen Kritikpunkten äußerte er:
- Der vorgetragene Vergleich mit der Verdichtung beim Wohnprojekt im Höhsand hinke. Dort lägen die KFZ-Stellplätze ja über der Erde.
- Eine Halbierung der zu errichtenden Wohneinheiten ergäbe ein komplett neues Projekt.
'Es geht darum, der Mehrheitsmeinung Geltung zu verschaffen.'



Im Anschluss an Fragen und Antworten sowie den Debattenbeiträgen wurden jeweils zunächst die KOMM, A-Anträge als Geschäftsordnungsanträge und anschließend die Beschlussvorlagen des Gemeindevorstandes abgestimmt.

Die KOMM, A-Anträge zum Städtebaulichen Vertrag und zum B-Plan-Entwurf wurden jeweils abgelehnt mit 4:16:1 und 4:15:1 Stimmen.

Die beiden Beschluss-Vorlagen des Gemeindevorstandes wurden in namentlicher Abstimmung angenommen jeweils mit 16:4:1 Stimmen.

...

Kommentar


Während den öffentlichen Beratungen von Fachausschuss und Gemeindevertretung zur überarbeiteten Planung für die 'Neue Mitte' wurde ein Credo gebetsmühlenartig wiederholt: 'Es hat sich nichts grundlegendes verändert.' Man habe lediglich Konsequenzen aus dem VGH-Urteil umgesetzt. Dies betonen wie abgesprochen Bürgermeister Hennemann, das gemeindliche Planungsbüro, der Projektentwickler und auch Mitglieder der das Schlossallee-Projekt unterstützenden Fraktionen der Gemeindevertretung unisono.

Mit dieser Haltung legitimiert man anstelle eines komplett neuen Bebauungsplanverfahrens ein sogenanntes 'ergänzendes Verfahren'. Damit umgeht man das Risiko eines Bürgerbegehrens, das in Hessen lediglich gegen den Aufstellungsbeschluss, nicht aber gegen den Satzungsbeschluss für eine Bauleitplanung möglich ist.
Aber ist diese Sicht jenseits taktischer Überlegungen überhaupt haltbar?

Die vorliegende Neu-Planung enthält wesentliche Veränderungen:
  • Statt 55 sollen jetzt 76 Wohneinheiten hergestellt werden.

  • Die Ausnutzbarkeit des Investorengrundstücks wird hinsichtlich Grundflächenzahl GRZ auf 0,8 und Geschossflächenzahl GFZ auf 2,0 im Bereich des Gebäuderiegels an der Darmstädter Straße etwas, im rückwärtigen Bereich erheblich angehoben.

  • Die Flächenversiegelung wird durch die Komprimierung der Tiefgarage von zwei auf eine Etage auf fünf Sechstel der Grundfläche ausgedehnt.

  • Die Fläche wird als 'Urbanes Gebiet' ausgewiesen. Für die bisher ausgewiesenen Nutzungsarten 'Mischgebiet' und 'Allgemeines Wohngebiet' gelten geringere Ausnutzbarkeiten und geringere Lärmimmissionswerte.

Immerhin bewertete der SPD-Fraktionsvorsitzende die von KOMM, A vorgeschlagene deutliche Reduzierung der Zahl der zu errichtenden Wohneinheiten als 'komplett neues Projekt'.

Vermutlich verteidigen die Akteure mit der gewählten Sprachregelung lediglich ihre Verweigerung einer frühzeitigen Einbindung der Bürgerschaft in die Neu-Planung.


Sowohl hinsichtlich des Grades der Ausnutzbarkeit des Projektareals als auch der Frage nach dem Umfang einer Mietpreisbindung und der Dauer einer Bindungsfrist gab der Projektentwickler und zugleich neue Mitgesellschafter Renditeinteressen unumwunden zu. Ist die Sichtweise eines Investors hier noch nachvollziehbar fragt man sich aber, was die projektunterstützenden Mehrheitsfraktionen in der Gemeindevertretung getrieben hat, einer solchen Haltung Vorschub zu leisten. Warum schreibt man in den B-Plan-Entwurf deutlich höhere Ausnutzungswerte als sie für das Schlossallee-Projekt eingestandenermaßen benötigt werden? Hier drängt sich geradezu der Verdacht auf, dass dem Investor eine sehr gute Verwertbarkeit von Grund und Boden durch Verkauf anstelle einer Bebauung eröffnet werden soll - vielleicht als Auffanglinie, falls das Bauprojekt auch weiter nicht reibungslos umgesetzt werden kann.

Möglicherweise hat man sich so gemeindlicherseits die 'mietpreisreduzierten' Wohneinheiten eingehandelt, die herzustellen bisher seitens des Investors als wirtschaftlich nicht darstellbar ausgeschlossen worden war.
KOMM, A hatte dies von Anfang an nachdrücklich eingefordert.
Unvergessen sind die bedröppelten Gesichter einiger Sozialdemokraten auf die kalte Abfuhr durch den Investor, als sie während der Fachausschuss-Sitzung im Dezember 2016 nach einer solchen Option gefragt hatten...

Dass jetzt solche Fragen mit einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden, ist zu begrüßen.
Offen bleibt aber, warum ein solcher Vertrag nicht schon 'im ersten Durchgang' vor dreieinhalb Jahren ausgehandelt worden war. Neben dem gerichtlich aufgehobenen B-Plan war dies ein weiterer grober handwerklicher Fehler.

Nicht ausreichend bleiben allerdings Anteil und Ausgestaltung des geplanten 'mietpreisreduzierten' Wohnungsangebotes in der Schlossallee.

Einer Spekulation bleibt Tür und Tor geöffnet: Was wäre möglich gewesen, wenn die Gemeinde nicht ihre Geländeanteile aus den ehemaligen Grundstücken Rose und Burger sehr frühzeitig im September 2016 an den Investor veräußert hätte. Diesbezüglichen Äußerungen des Projektentwicklers, kostengünstiger Wohnungsbau nicht auf seiner Privatfläche, sondern einer Fläche im Besitz der öffentlichen Hand sei durchaus darstellbar gewesen, lässt ahnen, wie leichtfertig dieses Faustpfand damals aus der Hand gegeben worden ist...


Eine politische Debatte über die Bauleitplanung zur 'Neuen Mitte' wird nicht geführt - sie wird gemieden wie die Pest.
Von 35 Mandatsträger*innen in Parlament und Gemeindevorstand beteiligen sich während den beiden öffentlich tagenden Gremien gerade einmal vier.

Dabei liegen die umstrittenen Themen auf der Hand:
  • Welches Maß an Verdichtung in unserer Ortsmitte ist zumutbar?

  • Was ist eine wirkungsvolle Mietpreisbremse?

  • Welche Ausgleichsmaßnahmen dürfen von einem Investor gefordert werden?

  • Welche Rendite aus einem Grundstücksgeschäft, für das eine Gemeinde per Planungsrecht die Ausnutzbarkeit deutlich angehoben hat, ist noch akzeptabel?

  • Welche Maßnahmen einer Gemeinde müssen zur Daseinsvorsorge sozial benachteiligter Bürger*innen vorgenommen werden?

  • Wie sollen Bürger*innen an grundlegenden Entscheidungen einer Gemeinde beteiligt werden?

Von Sozialdemokraten hören wir aktuell dazu:
  • Es herrsche ein Mangel an Wohnungen,

  • bezüglich 'mietpreisreduziertem' Wohnungsbau könne man leider nicht mehr unternehmen,

  • man sei zufrieden mit der Planung und

  • der Mehrheitsmeinung müsse Geltung verschafft werden.


Von Christ- und Freidemokraten ist überhaupt nichts zu hören. Sie verweigern sich einer politischen Auseinandersetzung zu diesen Fragen derzeit komplett.

Es erscheint fast, als ob dieses Verhalten einem taktischen Kalkül geschuldet ist.


H A L L O !

A U F W A C H E N !


Es geht um die Ausgestaltung unserer Ortsmitte für die kommenden 50 bis 80 Jahre.
Wofür soll politische Selbstbestimmung denn nützlich sein, wenn Willensbildung und Meinungsfindung dafür nicht mehr öffentlich stattfinden?



Bickenbach, den 6. Juli 2020
Ulrich Friedrich Koch



...




Berichterstattung im Darmstädter Echo vom 07.07.2020








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