KOMM,A
Die KOMMunale Alternative in Bickenbach

Startseite
KOMM,Aktuell
Termine
Kontakt
Unsere KandidatInnen
Unser Programm
Anträge von KOMM,A
KOMM,A-Center

KOMM,Aktuell

zurück zur Übersicht

10.07.202001. Unterwertverkauf der gemeindlichen Grundstücke Rose und einer Teilfläche Burger
von
Ulrich Friedrich Koch

Inhalt
  1. Beschluss der Gemeindevertretung über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger) vom 8. September 2016

  2. Anfrage der Fraktion KOMM, A an den Gemeindevorstand am 14. Februar 2018

  3. Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte vom 14. Februar 2018

  4. Beschwerde bei der Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg am 15. Februar 2018

  5. KOMM, A-Antrag an die Gemeindevertretung zur Aufhebung des Verkaufsbeschlusses, eingereicht am 21. Februar 2018

  6. Kaufvertrag, notariell protokolliert am 23. Februar 2018

  7. Helmut Erzgräber-Lamm: VERSCHLEUDERTE Gemeinde Grundstück in der Ortsmitte? (Februar 2018)

  8. Schriftwechsel mit dem Grundbuchamt beim Amtsgericht Darmstadt (März und April 2018)

  9. Erste vorläufige Wertermittlung durch die BI (März 2018)

  10. Helmut Erzgräber-Lamm: Kommentar zur Stellungnahme der Kommunalaufsicht (Mai 2018)

  11. Offener Brief der KOMM, A-Fraktionan den Gemeindevorstand am 30. Mai 2018

  12. Debatte im Planungsausschuss am 5. Juni 2018

  13. Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte vom 5. Juni 2018

Link zum Archiv I (bis B-Plan-Satzungsbeschluss 2018) oder Archiv II (ab B-Plan-Satzungsbeschluss 2018)





1. Beschluss der Gemeindevertretung über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger) vom 8. September 2016:

Beschlussvorlage 2016/073-1 Veräußerung der gemeindlichen Grundstücke Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4


Auszug aus dem Protokoll der Gemeindevertretung vom 8.09.2016 über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger)


Siehe hierzu den Lageplan der Hessischen Verwaltung für Bodenmanagement, Stand 15.02.2016.
(Die rot umrandeten Flächen auf dem Plan der Verwaltung für Bodenmanagement kennzeichnen den Besitz der Gemeinde Bickenbach im Bereich des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße'.)

Auf dem unten abgebildeten Lageplan für das 'Schlossallee-Projekt' ist die westliche Teilfläche 89/1 des Hauses Burger (Steigasse 4) markiert, die abgegeben werden soll.










2. Anfrage der Fraktion KOMM, A an den Vorstand der Gemeinde Bickenbach vom 14. Februar 2018:

"Paragraf 109 Hessische Gemeindeordnung (HGO) legt unter Absatz 1 fest: 'Vermögensgegenstände dürfen in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden.'

In diesem Zusammenhang haben wir folgende Fragen:
  1. In der Begründung zu der unter Betreff genannten Beschluss-Vorlage beziehen Sie sich auf den Bodenrichtwert 350 ¤/qm. Laut Bodenrichtwertkarte Bickenbach lag der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2016 bei 360 ¤/qm. Aus welchem Grund legten Sie den Preis pro Quadratmeter auf den Wert 350 Euro fest und welche bauliche Ausnutzung (GFZ) wurde dem zu Grunde gelegt?

  2. Das Grundstück soll nun veräussert werden. Wie hoch ist der aktuellste vorliegende Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss für das Grundstück Darmstädter Straße 12 und welche bauliche Ausnutzung liegt diesem Bodenrichtwert zu Grunde?

  3. Durch den Erlass der 1.Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' erhöht sich der Wert des Grundstücks durch die jetzt neu festgelegte bauliche Ausnutzung des Grundstücks (Teilgebiet 1 GFZ 3,0 , Teilgebiet 2 GFZ 0,8). Warum wurde dies bei der Preisgestaltung nicht berücksichtigt, z. B. durch Vereinbarung einer Nachzahlungsklausel?

  4. Als Ausnahme vom Gebot des vollen Wertersatzes benennen Sie den Sachverhalt, 'dass die beiden Grundstücke bebaut sind und dass die baulichen Anlagen beseitigt werden müssen'. Worauf beruht die Feststellung, dass die Gebäude Darmstädter Straße 12 wertmindernd anzusetzen sind bzw. wie haben Sie den dafür zugestandenen Preisnachlass in Höhe von 49.800 Euro ermittelt?

  5. Für Grundstücke im Bereich der 'Neuen Mitte' wurden Preise bis zu 900 ¤/qm erziehlt.
    Warum wurde vor Beginn der Vertragsverhandlungen über den Verkauf der o.g. Flächen an die Schlossallee GmbH zur Ermittlung des Marktpreises kein Bieterverfahren durchgeführt oder ein unabhängiger Gutachter herangezogen?

  6. Gab es seit dem Erwerb von Grundstück und Gebäude Darmstädter Straße 12 -ehemalige Gaststätte 'Zur Rose'- durch die Gemeinde im Jahr 2011 Kaufswünsche bzw. -anfragen und wenn ja wann gingen diese bei der Verwaltung ein und welche Anfragen waren gewerblicher und welche privater Natur?"



Antwort des Gemeindevorstandes vom 8. März 2018 auf die KOMM, A-Anfrage

Zu 1:
Der Bodenrichtwert wird im laufenden Jahr neu ermittelt. Der vorliegende Bodenrichtwert zum 01.01.2016 lag bei Erstellung der Vorlage noch nicht vor. Daher ging man von dem zu diesem Zeitpunkt veröffentlichten Bodenrichtwert von 350 Euro/qm aus.
Dabei geht der Bodenrichtwert von einer Baureife und einer Geschossflächenzahl 0,5 aus.

Zu 2:
Der momentan veröffentlichte Bodenrichtwert zum 01.01.2016 liegt bei 360 Euro/qm.
Dabei geht der Bodenrichtwert von einer Baureife und einer Geschossflächenzahl 0,5 aus.

Zu 3:
Die Veränderung der Nutzung war der Gemeindevertretung bekannt. Warum diese eine Nachzahlungsklausel nicht diskutiert, bzw. beschlossen hat, kann der Gemeindevorstand nicht beantworten.

Zu 4:
Die Abrisskosten wurden 2011 durch das Ingenieurbüro Schwarz und Schwarz berechnet. Danach lagen die Kosten bei 65.000 Euro/brutto.

Zu 5:
Der Bodenrichtwert wird vom unabhängigen Gutachterausschuss für Immobilienwerte beim Amt für Bodenmanagement festgelegt.
Warum die Gemeindevertretung kein Bieterverfahren diskutiert, bzw. beschlossen hat, kann der Gemeindevorstand nicht beantworten.

Zu 6:
Der Verwaltung ist keine Kaufanfrage bekannt. Dem Bürgermeister (damals als Mitglied der Gemeindevertretung) ist eine Kaufüberlegung durch den Interessenten mitgeteilt worden. Dieser hat aber auf Grund des Zustandes der Immobilie Rose Abstand genommen. Hier war eine Wohnnutzung angedacht.




Redebeitrag von KOMM, A auf der Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018:

Fraktionsvorsitzender Koch erläuterte zum Hintergrund der schriftlichen Anfrage:
  1. Der Bodenrichtwert, auf den sich der Verkaufsbeschluss über das Grundstück Rose und einer Teilfläche des ehemaligen Grundstückes Burger bezogen hatte, fußt auf einer Geschossflächenzahl von 0,5. Durch den Aufstellungsbeschluss für eine 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' war allen Gemeindevertreter*innen klar, dass die maßgeblichen GFZ-Werte deutlich heraufgesetzt werden sollten - Stichwort 'Innenverdichtung'. Mit der Erhöhung der baulichen Ausnutzbarkeit steigt der Wert des Baugrundes. Dies hätte bei einer Bewertung des Verkaufspreises unbedingt berücksichtigt werden müssen. Dieser Sachverhalt hat mit Spekulation nichts zu tun, sondern er bezeichnet ein Versäumnis derer, die auf Seiten der Gemeinde die Verkaufsverhandlung geführt haben und letztlich der Gemeindevertretung selbst.

  2. Die Bürgerinitiative Ortsmitte hat sich mit Unterstützung eines Immobiliensachverständigen um eine Wertermittlung bemüht. Auf Basis des Bodenrichtwerts zum 1.01.2016 für die fraglichen Flächen kommt der Immobiliensachverständige für die Fläche Rose auf einen Wert von 819 Euro und für die Teilfläche Burger von 522 Euro pro Quadratmeter. Multipliziert mit den Flächenmaßen ergeben sich Teilflächenpreise von 440.622 Euro (Rose) und 241.164 Euro (Burger). Dies summiert sich auf einen Gesamtwert von 681.786 Euro.
    Der durchschnittliche Anstieg der Bodenpreise betrug im Jahr 2016 7% und im Jahr 2017 5%. Zum Verkaufszeitpunkt Februar 2018 betrug der Wert der veräußerten Grundstücke demzufolge 765.986 Euro. Im Vergleich zu dem erlösten Verkaufspreis ergibt sich so ein Unterwertverkauf im Volumen von rund 466.000 Euro!

  3. Schon der Verkaufsbeschluss der Gemeindevertretung vom 8. September 2016 wurde von der KOMM, A-Fraktion abgelehnt. Grund dafür war zuallererst der frühe Termin zeitgleich mit dem B-Plan-Aufstellungsbeschluss, statt den Satzungsbeschluss des B-Plans abzuwarten. Die Höhe des Verkaufspreises stand damals nicht im Fokus. Gleichwohl kritisierte die KOMM, A-Fraktion, dass die gemeindeeigenen Grundstücke faktisch 'verschenkt' würden.

Herr Koch kritisierte in diesem Zusammenhang den Vollzug des Kaufvertrages am 23. Februar 2018 durch Bürgermeister Hennemann unmittelbar vor der Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018. Zu diesem Zeitpunkt war diesem der Antrag der KOMM, A-Fraktion bekannt, den noch nicht vollzogenen Verkaufsbeschluss der Gemeindevertretung vom 8. September 2016 aufzuheben. Mehr als eineinhalb Jahre hatte es keine der Vertragsparteien eilig, den Verkaufsvertrag zu protokollieren. Diese Maßnahme, ohne die Beschlussfassung der Gemeindevertretung zur beantragten Aufhebung abzuwarten, betrachte seine Fraktion als Missachtung der Rechte des Parlaments.




Schreiben der Fraktion KOMM, A vom 12. März 2018 an den Gemeindevorstand

"Betreff: Schriftliche Anfrage unserer Fraktion vom 14.02.2018
an den Gemeindevorstand zur Grundstücksveräußerung
ehemalige Gaststätte Rose/Teilfläche Haus Burger

Ihre Antwort, vorgelegt zur Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018

Protokollierung des Kaufvertrages am 23. Februar 2018


Sehr geehrter Herr Bürgermeister Hennemann,
sehr geehrte Damen und Herren,

erkennbarer Zweck unserer Anfrage war eine Aufklärung über die vom Gemeindevorstand bzw. Bürgermeister Martini vorgenommene Wertermittlung für die o.g. Grundstücke.

Der Beschluss der Gemeindevertretung vom 8.09.2016 erfolgte auf Beschluss-Vorlage des Gemeindevorstandes, beschlossen auf seiner Sitzung am 27.06.2016. Die Wertermittlung selbst wie die Gespräche mit dem Kaufinteressenten wurden sicher nicht vom kompletten Gemeindevorstand, sondern von Günter Martini in seiner Funktion als damals amtierender Bürgermeister durchgeführt. Wir gehen davon aus, dass dies entsprechend dokumentiert worden ist.

Offensichtlich wurden bei der Wertermittlung nicht beachtet:
  • Hessische Gemeindeordnung, Paragraph 109

  • Immobilienwertermittlungsverordnung

  • Wertermittlungsrichtlinien

  • Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts.

Wir möchten mit unserer Anfrage die Gründe dafür klären.

Die Nichtbeachtung der anerkannten Grundlagen für eine Wertermittlung kann dazu führen, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Dies hätte ggfs. erhebliche Folgen für unsere Gemeinde.

Deshalb bitten wir nachdrücklich um eine ausführliche Antwort auf unsere Anfrage.

Es ist nicht Aufgabe der Gemeindevertretung, Wertermittlung und Gespräche mit dem Kaufinteressenten durchzuführen. Die Gemeindevertretung muss sich darauf verlassen können, dass Beschlüsse sachlich und fachlich einwandfrei vorbereitet worden sind. Von daher ist Ihr Verweis auf die Motivlage der Gemeindevertretung in Ihrer Antwort irreführend.

Weiterhin sind wir außerordentlich irritiert über die Protokollierung des Kaufvertrages am 23. Februar 2018. Ihnen war seit dem 21. Februar 2018 der Antrag unserer Fraktion an die Gemeindevertretung bekannt, ihren Verkaufsbeschluss vom 8.09.2016 aufzuheben. Zwischen Beschlussfassung und Kaufvertragsprotokollierung sind mittlerweile mehr als eineinhalb Jahre vergangen. Es sind keine nachvollziehbaren Gründe erkennbar, nicht den entsprechenden Beschluss der Gemeindevertretung am 8. März 2018 noch abzuwarten.

Man bekommt den Eindruck, dass hier Fakten geschaffen werden sollten. Gegen dieses Vorgehen protestieren wir scharf."





3. Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte vom 14. Februar 2018

Einholung einer Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte gem. § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB am 12. Februar 2018:

... bitten wir 'um eine aktuelle Bodenrichtwertauskunft gem. § 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB für die Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und
Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg.

Bitte geben Sie ( ) dazu auch an, welche bauliche Ausnutzung (GFZ) diesen Werten zu Grunde liegen. Dazu bitte(n wir um) Information über die aktuellen Umrechnungskoeffizienten für bauliche Ausnutzungen. Nach aktuell beschlossenem Bebauungsplan ist für das Grundstück Rose eine GFZ von 3,0 und für das Grundstück Burger eine GFZ von 0,8 festgesetzt.'...


Bodenrichtwertauskunft vom 14. Februar 2018





Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie - VW-RL)




4. Beschwerde bei der Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg am 15. Februar 2018

"Betreff: Beschwerde über die Veräußerung der gemeindeeigenen Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und eine Teilfläche von Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg
hier: Beschluss der Gemeindevertretung am 8. September 2016, Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Hessische Gemeindeordnung Paragraph 109


Sehr geehrte Damen und Herren,

am 8. September 2016 hat die Gemeindevertretung auf Vorschlag des Gemeindevorstandes (Beschluss-Vorlage 2016/073-1) beschlossen, 'die gemeindeeigenen Grundstücke Flur 1 Parzelle 89/1 (Steingasse 4) und Flur 1 Parzelle 62/1 (Darmstädter Straße 12) zum Preis von 300 Euro / qm an Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG (64625 Bensheim) zu veräußern und den Gemeindevorstand zu ermächtigen, die entsprechenden Grundstücksverkäufe abzuschließen.'

Nach unserer Kenntnis wurde bisher lediglich ein Vorvertrag abgeschlossen. Der Kaufvertrag ist noch nicht unterschrieben.
Der Satzungsbeschluss über den Erlass einer 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' wurde von der Gemeindevertretung am 25. Januar 2018 gefasst.
Der Satzungsbeschluss wurde bisher noch nicht veröffentlicht.

Nach unserer Auffassung werden die unter Betreff genannten Grundstücke unter Wert veräußert. Grundsätze der Wertermittlung wurden zum Nachteil der Gemeinde Bickenbach außer Acht gelassen.

Wir kritisieren im Einzelnen:
  1. Zur Wertermittlung wurde lediglich der Bodenrichtwert zum Zeitpunkt des Verkaufsbeschlusses zu Grund gelegt - möglichweise nicht exakt.

  2. Bei der Wertermittlung wurde nicht beachtet, dass der Verkaufsvertrag erst später - nach Beschlussfassung über die 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' - wirksam wird.

  3. Bei der Wertermittlung wurde eine Wertsteigerung nach der Änderung des Bebauungsplans durch dann höhere Ausnutzbarkeit der Flächen (GFZ) nicht berücksichtigt. Es wurden auch keine Nachzahlungsklauseln vereinbart.

  4. Der Marktwert der Grundstücke in der Bickenbacher Mitte scheint erheblich über dem Wert zu liegen, den die Gemeinde zu Grunde gelegt hat. Im Ort werden Verkaufspreise von 900 ¤ / qm kolportiert (z.B. Grundstück Gerlach, Darmstädter Straße 10).

  5. In den gemeindlichen Debatten wurde geäußert, es habe keinerlei Interesse am Kauf der Liegenschaft ehemalige Gaststätte 'Zur Rose', Darmstädter Straße 12, durch Dritte gegeben. Dies erscheint zweifelhaft.

  6. Die Ermittlung des gewährten Preisnachlasses von 50 ¤ / qm (ca. 50.000 Euro in der Summe) als Ausnahme vom Gebot des vollen Wertansatzes ist nicht nachvollziehbar dargestellt und möglicherweise nicht ordentlich ermittelt worden.

Wir bitten Sie, den Vorgang auf Rechtmäßigkeit zu überprüfen, und um Benachrichtigung über das Ergebnis Ihrer Prüfung.


Mit freundlichen Grüßen


Anlagen:

1. Beschluss-Vorlage 2016/073-1 Veräußerung Rose und Haus Burger
2. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 1
3. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 2
4. Auszug GVG-Protokoll vom 8.09.2016, Beschluss Verkauf Rose und Teilfläche Burger
5. Anfrage an den Gutachterausschuss für Immobilienwerte vom 12.02.2018
6. Schriftliche Anfrage an den Gemeindevorstand vom 14.02.2018"



Stellungnahme des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Kommunalaufsicht, vom 02.05.2018, eingegangen am 11.05.2018:





Stellungnahme der Kommunalaufsicht des Landkreises Darmstadt-Dieburg zur Veräußerung der gemeindlichen Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger) vom 2. Mai 2018




Erste Anmerkungen zur Stellungnahme der Kommunalaufsicht von Ulrich Friedrich Koch, erstellt am 13.05.2018:

Mit der vorgelegten Stellungnahme zur Beschwerde der KOMM, A-Fraktion über den Verkauf gemeindlicher Grundstücke im Zusammenhang mit dem Schlossallee-Projekt geht die Kommunalaufsicht des Kreises Darmstadt-Dieburg nicht auf den Kern der Beschwerde ein.
Die Kommunalaufsicht legt sich auf folgende Positionen fest:
  1. Durch die Zugrundelegung des gutachterlich festgestellten Bodenrichtwertes allein sei dem gesetzlichen Erfordernis, Gemeindeeigentum zu seinem vollen Wert zu verkaufen, Genüge getan. Eine Unterschreitung des Gutachterausschuss-Wertes sei nicht zu erkennen.

  2. Eine im Fall des Teilgrundstückes Burger getätigter Unterwertverkauf sei zulässig gewesen, da dies ’in öffentlichem Interesse‘ erfolgt sei. Moniert wird lediglich, dass dieses ’öffentliche Interesse‘ weder in der Beschlussvorlage des Gemeindevorstandes noch im Beschluss der Gemeindevertretung ’in schriftlicher Form ( ) beigelegen‘ habe.

  3. Da die Gemeinde bestätigt habe, ’dass vergaberechtliche Vorschriften nach europäischen Vergaberichtlinien nicht (zusätzlich) zu berücksichtigen gewesen wären‘, und weil die Einhaltung des EU-Beihilferechtes in eigener Verantwortung der Kommune liege, hat man dies gar nicht geprüft.
Im übrigen wird der Beschwerdeführer auf die Möglichkeit hingewiesen, andere staatliche Stellen einschalten zu können.

Das muss man sich auf der Zunge zergehen lassen: Weil der Temposünder behauptet, nicht zu schnell gefahren zu sein, überprüft man diese Behauptung erst gar nicht. Und überhaupt kann man sich doch gleich an andere staatliche Stellen wenden.
Wozu gibt es dann die Kommunalaufsicht?

Sind diese Äußerungen der Landkreisbehörde immerhin verwunderlich, so fehlt die Behörde in ihrer Einschätzung der Hautsache ’Unterwertverkauf‘ gänzlich.

Zur Anwendung des Bodenrichtwertes gehört nicht nur die Übernahme des Quadratmeter-Betrages in Euro, sondern zwingend die Umrechnung auf den jeweiligen baulichen Ausnutzungsgrad des fraglichen Baulandes. Hier wird von der Gemeinde Bickenbach wie von der Kommunalaufsicht übersehen, dass sich der Bodenrichtwert zum 1.01.2016 mit 360 Euro pro Quadratmeter auf eine ’wertrelevanten Geschossflächenzahl‘ von 0,5 bezieht. Der Bürgermeister der Gemeinde Bickenbach befand sich zum Zeitpunkt des Grundstücksverkaufsbeschlusses am 8.09.2016 seit fast zwei Jahren in Gesprächen mit den Investoren der späteren Schlossallee GmbH über ein Projekt in der Ortsmitte. Für dieses Projekt musste der bestehende Bebauungsplan geändert werden, vor allen weil die dort vorgegebenen Geschossflächenzahl-Werte angehoben bzw. die bauliche Ausnutzbarkeit deutlich erhöht werden sollten. Dies war allen Gemeindevertreter*innen bekannt und bewusst!

Zum Zeitpunkt des Vollzugs des Verkaufs am 23.02.2018 war der fragliche Bebauungsplan bereits mit deutlich höheren Geschossflächenzahl-Werten als Satzung beschlossen worden. Diese Umrechnung hätte also zwingend vorgenommen werden müssen. Ebensowenig wurde der zusätzliche Wertgewinn von Bauland in den Jahren 2016 und 2017 berücksichtigt. Beide Komponenten hätten zu einem deutlich höheren Verkaufswert der Grundstücke Rose/Burger geführt.

Am Teilgrundstück Burger wird dann doch noch ein Unterwertverkauf festgestellt. Die sei ’in öffentlichem Interesse zulässig‘. Worin dieses öffentliche Interesse besteht, wird -wie auch schon bei der Beschlussfassung durch die Gemeindevertretung selbst- nicht benannt. Hier legt die Kommunalaufsicht der Gemeinde nachträglich mögliche Gründe in den Mund: ’städtebauliche und sozialpolitische Gründe‘. Genau diese werden aber in Bezug auf das Schlossallee-Projekt vom Beschwerdeführer bestritten.

Wir behalten uns vor, weitere rechtliche Schritte zu prüfen.





Nachtrag zur Stellungnahme des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Kommunalaufsicht, vom 02.05.2018,
direkt gerichtet an den Gemeindevorstand,
der Gemeindevertretung erst am 25.05.2018 zur Kenntnis gebracht
:



Nachtrag zur Stellungnahme der Kommunalaufsicht des Landkreises Darmstadt-Dieburg zur Veräußerung der gemeindlichen Grundstücke (Rose und Teilfläche Burger)




5. KOMM, A-Antrag an die Gemeindevertretung zur Aufhebung des Verkaufsbeschlusses, eingereicht am 21. Februar 2018

siehe Anträge von KOMM, A Veräußerung Grundstücke Rose und Teilfläche Burger





6. Kaufvertrag, notariell protokolliert am 23. Februar 2018





7. Helmut Erzgräber-Lamm: VERSCHLEUDERTE Gemeinde Grundstück in der Ortsmitte? (Februar 2018)

Am 23. Februar 2018 wurde der Kaufvertrag für das Grundstück Darmstädter Straße 12 mit dem Teilgrundstück Steingasse 4 an die Investorengesellschaft Schlossallee GmbH & Co.KG abgeschlossen. Die Gemeinde verkaufte damit 1000 m² für 300 ¤/qm, oder sollte man sagen verschleuderte das Grundstück?

Die beiden Grundstücke haben zum Zeitpunkt des Verkaufs einen Wert von mindestens 500-550 ¤/qm. Weiß die Gemeinde nicht, dass goldene Zeiten für Eigentümer bestehen, die Grundstücke veräußern? Ich habe den Eindruck, wie ich das auch schon bisher feststellen musste, dass kein Argument gut genug sein kann, um die Gemeinde und die etablierten Parteien von SPD, CDU und FDP davon abzuhalten, weiter und mit allen Mitteln, selbst wenn auch zum Schaden der Gemeinde und ihrer Bürger, das private Investorenprojekt der Schlossallee GmbH & Co. KG voranzutreiben.

Durch den Verkauf entsteht ein Schaden von mindestens 200.000 ¤-250.000 ¤. Er könnte sogar noch höher ausfallen. Berechnungen zum Bodenwert werden es zeigen. Eine Ermittlung des Bodenwertes wäre Aufgabe der Gemeindeverwaltung und ihres Bürgermeisters und wird üblicherweise im Vorfeld von Verkaufsverhandlungen von Kommunen etc. vorgenommen.

Auch das Gebäude Gasthaus zur Rose wurde falsch bewertet. Nicht jedes Gebäude, das einen Sanierungsstau aufweist, ist deshalb abzureißen und wertlos. In der Gemeindeverwaltung Bickenbach und bei den etablierten Parteien SPD, CDU und FDP scheint das noch nicht angekommen zu sein. Dreiviertel aller Bauinvestitionen in Deutschland gehen in den Bestand. Aus gutem Grund. Der immaterielle und ökonomische Wert von Bestandsgebäuden wird erkannt und verstanden. Bestandsgebäude prägen unser Lebensumfeld und dessen gewachsenen Charakter, sind identitätsstiftend und sparen Ressourcen. Nicht in Bickenbach. Ein altes sanierungsbedürftiges Gebäude, dann nur weg damit! Wasser des Landbachs abstellen, ja klar, auch wenn Fische verenden. Bäume fällen, noch und noch, nicht nur in der Ortsmitte, sind doch unwichtig, haben doch genug davon und machen doch nur Dreck. Die Besonderheit z.B. der großen und für den Bickenbacher Sand sehr charakteristischen Kiefern, wird nicht verstanden oder schlicht als unbedeutsam abgetan.

Und so geht es weiter. 3 Beispiele:
  1. Im Bürgermeisterwahlkampf erklärte Herr Hennemann, es werden keine Verpflichtungen aus dem Schlossallee-Projekt von der Gemeinde übernommen. Was geschieht? Vom Artenschutz geforderte Ausgleichsmassnahmen für die Investorenplanung in Form von Gebäudebegrünung, werden klaglos auf Gebäude der Gemeinde übernommen. Weiterhin die Einrichtung der dauerhaften Unterbringung von Fledermäusen in einem Gebäude der Gemeinde. Kein Wort über einen Kostenausgleich.

  2. Für eine Druckleitung zur Entwässerung, die der Investor in der Steingasse plant, wies der Vorsitzende des PLU – Ausschusses, Herr Schmöker, in einer Sitzung darauf hin, dass der Investor eine Grunddienstbarkeit bekommen müsse. Auch hier kein Wort, dass der Investor für ein solches Recht etwas bezahlen müsse.

  3. Noch schlimmer wiegen die seit Jahren leerstehenden Gebäude in der Steingasse 4. Bis heute weiß die Gemeinde nicht, was sie mit dem Grundstück anfangen will. Ich habe in einem Gespräch mit der SPD Anfang Januar 2018 gefragt, was die SPD von dem Konzept der Bürgerinitative zu Steingasse 4 hält. Deutlich wurde, dass SPD auch zu diesem Teilaspekt nicht gesprächsbereit ist. Konfrontiert damit, wie man denn die Festlegung im Bebauungsplan gutheißen könne, wenn man doch noch keine Konzeption zur baulichen Entwicklung habe, erklärte Herr Schmöker, (Zitat): „dann ändern wir den Bebauungsplan eben noch einmal.“ So ist die Haltung, die Sichtweise und die Vorgehensweise, die alle durch unsere Steuergelder finanziert werden müssen. Jeder andere Eigentümer hätte das Grundstück schon lange einer Nutzung zugeführt, um einen Ertrag zu erzielen.

Für die Ortsmitte hat die Gemeinde es seit über 20 Jahren versäumt ein eigenes städtebauliches Konzept zu entwickeln. Nun soll es ein privater Investor richten. Dafür nimmt die Gemeinde viel in Kauf. Viele Bürger lehnen dieses Geschachere ab, wie zum Beispiel die Unterschriftenaktion der Bürgerinitative zeigte, dessen prominentester Unterzeichner der 1.Kreisbeigeordnete Herr Fleischmann ist.

In Bickenbach geht es langsam zu. Wo es notwendig wäre, schneller zu handeln, ist die Gemeinde langsam. An Stellen, wo es angebracht wäre mit Ruhe und Gelassenheit voranzugehen, wie beim Bebauungsplan zur Ortsmitte oder dem Verkauf des Gemeindegrundstücks wird, trotz umfangreicher Hinweise, Appellen, einem intelligenten zukunftsweisenden und städtebaulich sehr gutem Bebauungsvorschlag der Bürgerinitative, dem kein Raum gegeben und ausschließlich den Interessen der Investoren des Schlossallee-Projektes Rechnung getragen.





8. Schriftwechsel mit dem Grundbuchamt beim Amtsgericht Darmstadt (März und April 2018)

Anschreiben am 3. März 2018:

"Betreff: Veräußerung der gemeindeeigenen Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und
einer Teilfläche von Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg, unter Wert, notariell protokolliert am 23. Februar 2018
Bezug: Grundbuchblatt Gemeinde Bickenbach Nummer 2101
hier: Beschluss der Gemeindevertretung am 8. September 2016, Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Hessische Gemeindeordnung Paragraph 109


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bitten Sie um Aufklärung des möglichen Sachverhaltes eines Verkaufs der unter Betreff genannten Grundstücke durch die Gemeinde Bickenbach unter Wert.

Am 8. September 2016 hat die Gemeindevertretung auf Vorschlag des Gemeindevorstandes (Beschluss-Vorlage 2016/073-1) beschlossen, 'die gemeindeeigenen Grundstücke Flur 1 Parzelle 89/1 (Steingasse 4) und Flur 1 Parzelle 62/1 (Darmstädter Straße 12) zum Preis von 300 Euro / qm an Schlossallee Bickenbach GmbH & Co. KG (64625 Bensheim) zu veräußern und den Gemeindevorstand zu ermächtigen, die entsprechenden Grundstücksverkäufe abzuschließen.'

Der Satzungsbeschluss über den Erlass einer 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' wurde von der Gemeindevertretung am
25. Januar 2018 gefasst. Mit dem neuen Bebauungsplan wurde die Ausnutzbarkeit der Grundstücksflächen deutlich erhöht. Der damit einhergehenden Wertsteigerung wurde im Beschluss über die Veräußerung der Grundstücke in keiner Weise Rechnung getragen.
Am 14. Februar 2018 richteten wir in diese Angelegenheit eine schriftliche Anfrage an den Gemeindevorstand, die bis heute nicht beantwortet wurde.

Am 15. Februar 2018 reichten wir bei der Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg eine Beschwerde zur gleichen Angelegenheit ein. Dazu liegt uns bisher lediglich eine Zwischenauskunft vor.

Unter Datum vom 21. Februar 2018 stellte unsere Fraktion einen Antrag an die Gemeindevertretung zu ihrer Sitzung am 8. März 2018, den Verkaufsbeschluss vom 8.09.2016 aufzuheben.

Am 23. Februar 2018 wurde der Kaufvertrag über die unter Betreff genannten Grundstücke notariell protokolliert.

Nach unserer Auffassung wurden die genannten Grundstücke unter Wert veräußert. Grundsätze der Wertermittlung wurden zum Nachteil der Gemeinde Bickenbach außer Acht gelassen.

Wir bitten Sie, den Vorgang auf Rechtmäßigkeit zu überprüfen, und um Benachrichtigung über das Ergebnis Ihrer Prüfung.


Mit freundlichen Grüßen


Anlagen:

1. Beschluss-Vorlage 2016/073-1 Veräußerung Rose und Haus Burger
2. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 1
3. Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Anlage 2 (Auszug)
4. Auszug GVG-Protokoll vom 8.09.2016, Beschluss Verkauf Rose und Teilfläche Burger
5. Schriftliche Anfrage an den Gemeindevorstand vom 14.02.2018
6. Beschwerde bei der Kommunalaufsicht vom 15.02.2018
7. Antrag der Fraktion KOMM, A: Beschlussvorlage 2018/025, eingereicht am 21.02.2018
8. Amtliche Bekanntmachung der Gemeinde Bickenbach zum Satzungsbeschluss Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung'
9. Anschreiben der Kommunalaufsicht an die Gemeinde Bickenbach vom 27.02.2018
10. Newsletter Rödl & Partner
11. Veröffentlichung Ax Rechtsanwälte vom 28.06.2017"


Antwort des Amtsgerichtes Darmstadt, Grundbuchamt, vom 15.03.2018, eingegangen am 3.04.2018:

"Ihr Zeichen: Veräußerung gemeindeeigener Grundstücke
UR-Nr./Az: Beschwerde

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Verkauf von gemeindeeigenem Grundbesitz bedarf in Hessen keiner Zustimmung der Aufsichtsbehörde. Das Grundbuchamt hat daher kein Prüfrecht.

Mit freundlichen Grüßen

S.
Rechtspflegerin"


Erneutes Anschreiben am 5. April 2018:

"Betreff: Veräußerung der gemeindeeigenen Grundstücke
Flur 1 Parzelle 62/1 (ehemalige Gaststätte Rose), Darmstädter Straße 12, und eine Teilfläche von Flur 1 Parzelle 89/1 (Haus Burger), Steingasse 4,
in der Gemeinde 64404 Bickenbach, Landkreis Darmstadt-Dieburg unter Wert, notariell protokolliert am 23. Februar 2018
Bezug: Grundbuchblatt Gemeinde Bickenbach Nummer 2101
hier: Beschluss der Gemeindevertretung am 8. September 2016, Beschluss-Vorlage 2016/073-1, Hessische Gemeindeordnung Paragraph 109
Ihr Schreiben vom 15.03.2018, eingegangen am 3.04.2018
Aktenzeichen: BI-2101-101


Sehr geehrte Frau S. ,

durch ein Telefonat mit einem Ihrer Kollegen war uns bereits bekannt, dass 'der Verkauf von gemeindeeigenem Grundbesitz ( ) in Hessen keiner Zustimmung der Aufsichtsbehörde' bedarf.

Zweck unseres Schreibens vom 3.03.2018 war die Bitte ' um Aufklärung des möglichen Sachverhaltes eines Verkaufs der unter Betreff genannten Grundstücke durch die Gemeinde Bickenbach unter Wert' sowie die Bitte, 'den Vorgang auf Rechtmäßigkeit zu überprüfen.'

Auch für Hessen ist nach den Grundsätzen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 134 BGB davon auszugehen, dass § 109 Abs. 1 Satz 2 HGO ein Verbotsgesetz enthält (Gemeint ist Verbot des Unterwertverkaufes).
Wenn konkrete Anhaltspunkte für einen derartigen Verstoß dem Grundbuchamt vorliegen, muss u.E. das Grundbuchamt weiter aufklären und ggf. eine Erklärung des Vertretungsberechtigten oder weitere Informationen, wie z.B. die Vorlage eines Verkehrsgutachtens, fordern.
Weiterhin ist das Grundbuchamt nach unserer Auffassung gehalten, eine Unrichtigkeit des Grundbuchs zu verhindern, wenn konkrete Hinweise vorliegen, dass diese Erklärung inhaltlich falsch sein könnte und ein Unterwertverkauf von Gemeindeeigentum vorliegt.

Unsere diesbezügliche Anfrage an die Kommunalaufsicht Darmstadt-Dieburg vom 15.02.2018 ist noch nicht beantwortet worden.

Mit freundlichen Grüßen"


Erneute Antwort des Amtsgerichtes Darmstadt, Grundbuchamt, vom 13.04.2018, eingegangen am 20.04.2018:

"Ihr Zeichen: Veräußerung gemeindeeigener Grundstücke
UR-Nr./Az: Beschwerde

Sehr geehrte Damen und Herren,

Unter Bezugnahme auf Ihr Schreiben vom 05.04.2018 wird mitgeteilt, dass vom grundbuchamt nichts zu veranlassen ist.

Mit freundlichen Grüßen

S.
Rechtspflegerin"





9. Erste vorläufige Wertermittlung durch die BI (März 2018)

Die Bürgerinitiative Ortsmitte hat eigene Recherchen zur Ermittlung eines angemessenen Verkaufswertes der Gemeindegrundstücke angestellt.

Im ersten Schritt hat ein ihr bekannter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken den Verkaufswert auf Basis des Bodenrichtwerts von 360 Euro/m², Stand 01.01.2016, umgerechnet auf die nach dem neuen Bebauungsplan 'Nördlich der Darmstädter Straße, 1. Änderung' möglichen GFZ-Ausnutzungswerte.
Zum Stand 01.01.2016 errechnet sich so ein Grundstückswert nach Anpassung von 681.786 Euro.
Bei der Ausnutzung wurden auch die Nichtvollgeschosse (Staffelgeschosse) berücksichtigt (gemäß Vorgabe aus der Wertermittlungsverordnung).



In einem zweiten Schritt wurden die durchschnittlichen Bodenwertpreissteigerungen in den Jahren 2016 von 7% und 2017 von 5% nachberechnet. Danach kommt man auf eine Wertzunahme im Umfang von insgesamt 84.200 Euro (eigene Berechnung).

In der Summe ergibt dies für die am 23. Februar 2018 zum Preis von 300.000 Euro verkauften gemeindeeigenen Grundstücke einen berechneten Verkaufswert-Soll in Höhe von 765.986 Euro.
Demzufolge wurden die gemeindeeigenen Grundstücke um 465.986 Euro unter Wert verkauft!

Nicht berücksichtigt wurde eine mögliche Wertminderung durch den Sachverhalt des Sanierungsbedarfes beziehungsweise der Abbrucherfordernis des Gebäudebestandes. Dies müsste durch die Gemeinde zunächst belegt werden.

Über diese vorläufige Wertermittlung wurde Bürgermeister Hennemann, die Kommunalaufsicht beim Landkreis Darmstadt-Dieburg und das Grundbuchamt beim Amtsgericht Darmstadt informiert.





10. Helmut Erzgräber-Lamm: Kommentar zur Stellungnahme der Kommunalaufsicht (Mai 2018)

Am 11.05.2018, knapp drei Monate nach Einreichung unserer Beschwerde ging die Stellungnahme der Kommunalaufsicht des Landkreises Darmstadt-Dieburg bei uns ein.

Nachfolgend ein ausführlicher Kommentar dazu von Helmut Erzgräber-Lamm:


'EMPÖREND: GRUNDSTÜCKSPREIS SOLL NICHT ZU BEANSTANDEN SEIN

  • Kommunalaufsicht beanstandet nicht den Verkauf von Grundstücken durch die Gemeinde!

  • Gemeinde veräußert Grundstücke weit unter Marktpreis!

  • Marktpreis liegt laut Gemeinde bei 360 Euro/m²!

  • Gemeinde verschleudert 500.000 Euro!

  • Gemeinde erstellte keine Wertgutachten und führte kein Angebotsverfahren durch!

  • Was sollen sozialpolitische Gründe für den niedrigen Verkaufspreis gewesen sein???


Um es vorweg zu sagen, das Schreiben der Kommunalaufsicht ist nicht zu verstehen. Die Kommunalaufsicht erklärt den Verkauf zu einem Preis von 300 Euro/m² für zulässig und nachvollziehbar. Jeder in Bickenbach weiß, wo die Preise für Grundstücke liegen. Auch die Gemeinde. Bereits vor 14 Jahren hat die Gemeinde Grundstücke in weitaus schlechteren Lagen und geringeren baulichen Ausnutzungsziffern für 365 Euro/m² veräußert. In der Waldkolonie hat die Gemeinde für den Verkauf von Grundstücken vor über 5 Jahren schon bis zu 500 Euro/m² erzielt, auch bei viel geringeren baulich zulässigen Ausnutzungen. In der Zwischenzeit sind die Grundstückspreise weiter gestiegen.

Auch die Kommunalaufsicht müsste diese Daten haben oder hätte diese beim Gutachterausschuss erfragen können. Der Gutachterausschuss des Kreises für die Ermittlung der Bodenrichtwerte kommt selbst zu dem Ergebnis, dass in Bickenbach der Wert bei 360 Euro/m² liegt. Das bei einem Stand zum 1.01.2016 (!). Das ist auch noch ein Durchschnittswert über alle Verkäufe und hat als Grundlage eine bauliche Ausnutzung von 0,5 der Grundstückgröße. Die veräußerten, in bester Lage in der Ortsmitte befindlichen Grundstücke lassen nach dem Bebauungsplan eine bauliche Ausnutzung von 0,8 und 3,0 zu. Jeder weiß, dass ein Grundstück im Wert steigt, je mehr Fläche auf einem Grundstück errichtet werden darf. Nichts dazu in dem Schreiben der Kommunalaufsicht.
Stattdessen wird erklärt, dass Verkehrswerte nicht einfach zu ermitteln seien. Das ist Unsinn. Nicht umsonst ermitteln Gutachter laufend die Bodenrichtwerte als Grundlagen für Wertermittlungen. Es gibt einschlägige Richtlinien und Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden. Eine solche Ermittlung wurde von der Gemeinde aber gerade nicht durchgeführt.
Die Kommunalaufsicht hat das nicht beanstandet. Es ist merkwürdig, denn die Hessische Gemeindeordnung schreibt einen Verkauf zum am Markt erzielbaren Preis grundsätzlich vor. Abweichungen sind möglich, aber auch nur in engen Grenzen.

Eine solche Abweichung kann eine gesamtstädtebauliche Entwicklung sein, die einen Unterwertverkauf rechtfertigt. Es könnte eine Erklärung sein. Jedoch ist das auch keine willkürlich oder intuitive Entscheidung einer Gemeinde, sondern muss erkennbar und nachvollziehbar von einer Gemeinde dargelegt werden. Die Kommunalaufsicht erklärt in ihrem Schreiben jedoch nicht, welche gesamtstädtebaulichen Gründe von der Gemeinde vorgetragen wurden, die bei der Kommunalaufsicht zu dem Ergebnis führten, dass der Verkaufspreis der Gemeindegrundstücke zulässig war. Nicht unbeachtlich bei einem solchen Aspekt ist dazu die Herleitung des Minderpreises aus städtebaulichen Gesichtspunkten.

Auf die städtebaulichen Gesichtspunkte, die den Minderpreis (geschätzt 500.000 Euro !) erklären und dem Investor zugute kommen, dürfen wir gespannt sein. Welch eine Subvention eines Bauträgers.

Die Gemeinde verkauft nicht nur ohne Wertgutachten, sie verkauft auch ohne ein Angebotsverfahren direkt an einen Investor. Auch das wird von der Kommunalaufsicht nicht beanstandet. Dazu gibt es nichts in dem Schreiben der Kommunalaufsicht. Auch hier sind wir gespannt auf die Erklärung, dass andere keinen höheren Preis entrichtet hätten.

Wir haben es nun schwarz auf weiß, wie Gemeinde gerechnet hat. Es wurde der Wert des Gutachterausschusses, Stand 1.01.2016 angesetzt und dieser Wert um die Abbruchkosten abgezogen. Das ist eine falsche Betrachtung zur Ermittlung eines Wertes und führt demzufolge zu einem falschen Preis. Es zeigt aber auch, dass die Begründung des Städtebaus für die Minderung nun nachgeschoben wurde. Die Begründung spielte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung keine Rolle. Die Betrachtung war damals eine andere und diese ist falsch und nicht zulässig. Warum die Kommunalaufsicht nicht darauf eingeht, ist nicht zu verstehen. In jedem Fall hätte sie erkennen müssen, dass Ermittlung völlig falsch und auf nicht zulässiger Basis erfolgte.

In dem Schreiben von KOMM, A wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Bodenrichtwert des Gutachterausschuss um einen Wert vom 1.01.2016 handelt mit einer baulichen Ausnutzungsziffer von 0,5. Der Kommunalaufsicht lag auch die Ermittlung des von der Bürgerinitative eingeschalteten Sachverständigen für die Grundstücks- und Immobilienbewertung vor, der nach der Richtlinie für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken zu Werten von 819 Euro/m² für das Teilgrundstück an der Darmstädter Straße gelangte und zu 521 Euro/m² für das Teilgrundstück Steingasse 4, Stand zum 1.01.2016. Die Preissteigerung für Grundstücke auf den Stand 2018 ist dabei noch nicht enthalten. Die Richtlinie ist eine Verwaltungsvorschrift, erlassen vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit.

Weiterer schwerwiegender Fehler in der Ermittlung des Verkaufspreise durch die Gemeinde ist die Annahme, dass die Kosten des Abbruchs den Wert eines Gebäudes darstellen. Wenn dem so wäre, würden sich viele Eigentümer wundern. Es muss schon ein wahnsinnig schlechter Zustand eines Gebäudes gegeben sein, dass ein Minuswert als Restwert entsteht. Es ist völlig unbegreiflich, wieso die Kommunalaufsicht die Ermittlung nicht bemängelte. Es wurde stattdessen lediglich erklärt, dass die Abbruchkosten nicht zu beanstanden seien. Um die ermittelten Kosten für den Abbruch ging es KOMM, A in der Anfrage nicht. Es fehlt eine Ermittlung des Restwertes des Gebäudes "Zur Rose". Wie bei Grundstücken werden Gebäudewerte nach einschlägigen Methoden und Richtlinien nach einem Sach- oder Ertragswertverfahren ermittelt. Das unterblieb! Eine erste überschlägige Ermittlung des Restwertes des Gebäudes "Zur Rose" zeigte bereits, dass sich ein Restwert ergibt und kein Minusbetrag, der vom Bodenwert abgezogen werden kann, wie das die Gemeinde vornahm!

In dem Schreiben der Kommunalaufsicht werden auch sozialpolitische Gründe angeführt, die eine Minderung eines Verkaufspreises eines Grundstücks einer Gemeinde rechtfertigen. Welche sollen das gewesen sein? Von der Kommunalaufsicht wird die Gemeinde kritisiert, sie habe die Gründe nicht schriftlich in der Beschlussvorlage zum Verkauf erwähnt. Die Kommunalaufsicht hätte leicht feststellen können, dass es zumindest keine sozialpolitischen Aspekte gegeben hat, die eine Reduktion des Preises rechtfertigen. Wir können feststellen und deshalb gibt es auch dazu nichts in der Beschlussvorlage, dass es keine sozialpolitischen Komponenten in dem Bebauungsplan für die von der Gemeinde veräußerten Grundstücke gibt und es ist auch der Öffentlichkeit nichts bekannt, dass mit dem Investor als sozialpolitisch zu bezeichnende Auflagen vertraglich vereinbart wurden.

Wir sind darauf gespannt von der Gemeinde zu hören, was sie an der von dem Investor Schlossallee geplanten Bebauung für soziale Komponenten enthalten sein sollen.

Die Vorgehensweise der Gemeinde beim Grundstücksverkauf Rose/Burger ist erschreckend fehlerhaft und rechtlich nicht zulässig.
Die Kommunalaufsicht des Kreises nickt die Veräußerung ab!

Es wird wohl darauf hinauslaufen, dass ein Deutsches Gericht feststellen muss, ob Grundstücksverkäufe der Gemeinde rechtens waren.'





11. Offener Brief der KOMM, A-Fraktion an den Gemeindevorstand am 30. Mai 2018

"Bickenbach, den 30. Mai 2018

Betreff:
    Schriftliche Anfrage unserer Fraktion vom 14.02.2018 zur Grundstücksveräußerung ehemalige Gaststätte Rose/Teilfläche Haus Burger und Ihre Antwort, vorgelegt am 8.03.2018

    Protokollierung des Kaufvertrages am 23.02.2018

    Stellungnahme der Kommunalaufsicht vom 2.05., eingegangen am 11.05.2018

    neue Bodenrichtwerte zum 1.01.2018



Sehr geehrter Herr Bürgermeister Hennemann,

sehr geehrte Damen und Herren des Gemeindevorstandes,


Herr Bürgermeister Hennemann brachte vor zwei Wochen den Vorsitzenden der in der Gemeindevertretung arbeitenden Fraktionen die Stellungnahme der Kommunalaufsicht zu der von unserer Fraktion eingelegten Beschwerde zur Kenntnis. In der Begleitnachricht gab er seiner Hoffnung Ausdruck, 'dass damit die für Bickenbach schädliche und spaltende Diskussion ( ) auf ein fachliches Niveau gehoben wird.'

Gleichzeitig bleiben Sie als Gemeindevorstand sehr einsilbig hinsichtlich einer klaren und umfassenden Antwort auf die schriftliche Anfrage unserer Fraktion zu dem von uns rechnerisch belegten Unterwertverkauf des Grundstücks Rose sowie einer Teilfläche des Anwesens Burger. Die Diskussionen in der Gemeinde sind wie sie sind, weil Sie sichtlich nicht bereit sind, mit der nötigen Offenheit Aufklärung zu den Vorgängen rund um den Verkauf zu betreiben.

Sie beantworten unsere diesbezügliche schriftliche Anfrage vom 14.02.2018 nach vier Wochen unvollständig, ungenau, ausweichend und nichtssagend. Unsere schriftliche Nachfrage vom 12.03.2018 bleibt seit mehr als zwei Monaten unbeantwortet.

Statt die Abstimmung der Gemeindevertretung über den Antrag unserer Fraktion zur Aufhebung des Verkaufsbeschlusses abzuwarten, lassen Sie den Kaufvertrag knapp eineinhalb Jahre nach Beschluss am 23.02.2018 ohne Not eilfertig notariell beurkunden. Es hätte dem Gemeindevorstand gut angestanden, zunächst die bekannten Argumente hinsichtlich einer Unterwertveräußerung zu überprüfen und angemessen zu korrigieren.
Die lange Dauer zwischen Beschlussfassung (8.09.2016) und notarieller Beurkundung des Grundstücksverkaufs legt die Vermutung nahe, dass zwischen den Vertragsparteien ein Vorvertrag geschlossen worden ist. Sollte dies der Fall sein verlangen wir Auskunft, wann dieser Vorvertrag notariell beurkundet worden ist.

Der Gemeindevorstand bekommt zur Ausübung des der Gemeinde zustehenden Vorkaufsrechtes Informationen über alle in der Gemeinde getätigten Grundstücksgeschäfte. Spätestens zu dem Zeitpunkt, als Ihnen der Verkauf des Gerlach'schen Grundstücks an der Darmstädter Straße zu einem Quadratmeterpreis von rund 900 Euro bekannt wurde, war Ihnen bewusst, dass deutlich höhere Preise für die Flächen im Bereich der 'Neuen Mitte' erzielt werden konnten, als die Gemeinde für die Grundstücke Rose/Burger gefordert hatte. Dies wäre der richtige Zeitpunkt gewesen, ganz im Sinne des Paragraph 63 Hessische Gemeindeordnung den Kaufvertrag nicht zu vollziehen, sondern neu auszuhandeln, um so Schaden von der Gemeinde abzuwenden bzw. das 'Wohl der Gemeinde' nicht zu gefährden.

Stattdessen verstecken Sie sich hinter der Stellungnahme der Kommunalaufsicht, wohl wissend, dass diese auf den Kern unserer Beschwerde lediglich ausweichend und in ihrer wesentlichen Aussage fachlich nicht haltbar eingegangen ist:
  • Eine Unterschreitung des Gutachterausschuss-Wertes sei nicht zu erkennen. Dagegen bezieht sich der Bodenrichtwert zum 1.01.2016 mit 360 Euro pro Quadratmeter, auf den Sie sich beziehen und wie Sie genau wissen, lediglich auf eine ’wertrelevanten Geschossflächenzahl‘ von 0,5 .
    Zweck der 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' war aber doch zu allererst die höhere Ausnutzbarkeit der Fläche. Daraus erwuchs die immense Wertsteigerung der Grundstücke!

  • Eine im Fall des Teilgrundstückes Burger getätigter Unterwertverkauf sei zulässig gewesen, da dies ’in öffentlichem Interesse‘ erfolgt sei.
    Das ist eine unbewiesene Behauptung, da dieses ’öffentliche Interesse‘ weder in der Beschlussvorlage des Gemeindevorstandes noch im Beschluss der Gemeindevertretung benannt bzw. begründet worden war!

  • Die Gemeinde habe bestätigt, ’dass vergaberechtliche Vorschriften nach europäischen Vergaberichtlinien nicht (zusätzlich) zu berücksichtigen gewesen wären‘.
    Weil die Einhaltung des EU-Beihilferechtes in eigener Verantwortung der Kommune liege, hat die Kommunalaufsicht dies gar nicht erst geprüft!

Von besonderem Interesse für uns als Teil der Gemeindevertretung sind die indirekt aus Ihrem der Kommunalaufsicht zugeleiteten Bericht vom 12. März 2018 zitierten 'städtebauliche(n) und sozialpolitische(n) Gründe', die aus Ihrer Sicht einen 'Verkaufswert unterhalb der Maßgabe des Gutachterausschusses' legitimieren. Hiermit fordern wir Sie auf, diesen Bericht der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, um so nachträglich für mehr Transparenz Ihres Handelns zu sorgen.

Seit wenigen Wochen liegen nun die neuen Bodenrichtwerte zum 1.01.2018 vor. Laut Bodenrichtwertinformationssystem Hessen (BORIS) beläuft sich der aktuelle Bodenrichtwert für die fraglichen Grundstücke auf 430 Euro/m². Waren wir in unserer Kalkulation des Wertes der verkauften gemeindeeigenen Grundstücke von einer geschätzten Wertsteigerung in den letzten beiden Jahren von insgesamt 12 Prozent ausgegangen (siehe meine Ausführungen auf der Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018), muss diese Annahme jetzt auf 19,44 Prozent angehoben werden. Unter Anwendung der Umrechnungskoeffizienten gemäß den höheren Geschossflächenzahlen im beschlossenen B-Plan durch einen uns bekannten Immobiliensachverständigen ergibt sich für die Grundstücke Rose und der Teilfläche Burger so ein rechnerischer Grundstückswert zum Jahresbeginn 2018 in Höhe von 814.325 Euro.
Die o.g. gemeindeeigenen Grundstücke wurden also unter Ihrer Verantwortung um mehr als eine halbe Million Euro unter Wert verkauft!

Die Kommunalaufsicht hat uns als Beschwerdeführer auf die Möglichkeit hingewiesen, andere staatliche Stellen einschalten zu können. Dies behalten wir uns ebenso wie eine Beschwerde bei der EU-Kommission über die von der Gemeinde Bickenbach an einen privaten Investor gewährte unerlaubte Beihilfe ausdrücklich vor.


Hochachtungsvoll

Ulrich Friedrich Koch
Fraktion KOMM, A in der Gemeindevertretung Bickenbach"

Offener Brief an den Vorstand der Gemeinde Bickenbach vom 30. Mai 2018





12. Debatte im Planungsausschuss am 5. Juni 2018

Gemäß Tagesordnung des gemeindlichen Planungsausschusses (PLU) für seine Sitzung am 5. Juni 2018 hätte über die Stellungnahme der Kommunalaufsicht zur Veräußerung der gemeindeeignene Grundstücke Rose/Burger diskutiert werden sollen.

Stattdessen gab es einen hoch emotionalen verbalen Schlagabtausch rund um den Verkauf der Grundstücke Rose/Burger.

Protokolle der gemeindlichen Gremien sind nach Geschäftsordnung 'Ergebnisniederschriften' und keine Verlaufsprotokolle.
Eine Debatte um die Gemeindepolitik kann aber nur erfolgen, wenn die Argumente bekannt sind.
Deshalb werden in diesem Beitrag durch den Autor Koch, zugleich Zeuge und Beteiligter an der Ausschuss-Sitzung,
  • die Beiträge von Bürgermeister und aus den Fraktionen - in ihrer tatsächlichen Reihenfolge
  • die Position von KOMM,A - nach sachlichem Zusammenhang sortiert
in Stichpunkten wiedergegeben.
Im Anschluss zur Darstellung wird die Debatte kommentiert.

Basis dieser weitgehend vollständigen Darstellung sind der mittlerweile vorliegende Entwurf für das Protokoll des PLU-Ausschusses sowie eine ausführliche Mitschrift der geäußerten Beiträge durch den Autor.

Bürgermeister Markus Hennemann
  • Hennemann äußert seine starke Verärgerung über den 'Offenen Brief' von KOMM, A an den Gemeindevorstand vom 30. Mai 2018. Das Schreiben gehe 'unter die Gürtellinie'.
  • Hennemann kritisiert generell eine 'Hetzkampagne' seitens der Gegner der 'Neuen Mitte'.
  • Für eine Antwort auf Anfragen von Fraktionen könne sich der Gemeindevorstand Zeit lassen bis zu einer Sitzung der Gemeindevertretung.
  • KOMM, A 'verschleppe' den Fortgang der Entwicklung der Ortsmitte.
  • KOMM, A wird aufgefordert, rechtliche Schritte nicht immer nur anzukündigen, sondern diesen Schritt auch zu gehen.

Gemeindevertreter Tim Schmöker, Vorsitzender der SPD-Fraktion
  • Schmöker beklagt sich über Art und Weise der Berichterstattung in der Öffentlichkeit durch KOMM, A.
  • Wenn der Verkauf der Grundstücke Rose/Burger rechtswidrig gewesen wäre, hätte der Gemeindevorstand förmlichen Widerspruch einlegen müssen. Ansonsten hätte er sich einer Dienstpflichtverletzung schuldig gemacht.
  • In dem 'Offenen Brief' von KOMM, A würden zu allen Beschwerdepunkten persönliche Interessen vertreten.
  • Alle Anfragen der KOMM, A-Fraktion seien durch den Gemeindevorstand ordentlich beantwortet worden.
  • KOMM, A wird aufgefordert, die Identität des Immobiliensachverständigen, auf dessen Wertberechnung man sich beziehe, endlich offen zu legen.
  • In der öffentlichen Debatte werde 'unverfroren und anonym gehetzt'.
  • Die gemeindlichen Mehrheitsentscheidungen 'passen nicht ins Weltbild' der Gegner der 'Neuen Mitte', also würden Emotionen geschürt.
  • Der Notartermin für die Beglaubigung der Verkaufsurkunde bzgl. der Grundstücke Rose/Burger am 23. Februar 2018 hätte nicht einfach kurzfristig verschoben werden können.
  • Außer einem Grundstück seien alle anderen Grundstücke im Bereich der 'Neuen Mitte' zu einem vergleichbaren Preis in der Größenordnung von 300 Euro/m² verkauft worden, wie die gemeindlichen Grundstücke.
  • Schmöker erinnert an den Kaufspreis, zu dem die Gemeinde Bickenbach im Jahr 2011 die Liegenschaft Rose erworben hat, der deutlich unter dem Verkaufserlös gelegen habe.
  • Schmöker fragt KOMM, A, seit wann diese so genaue Kenntnisse darüber hätte, wie Grundstücke zu bewerten seien.

Gemeindevertreter Christopher Schuldes (FDP)
  • Schuldes fragt den Bürgermeister nach der langen Dauer zwischen dem Verkaufsbeschluss und dessen notarieller Umsetzung.
    [Direkte Antwort des Bürgermeisters: '...um das Pfand in der Hand zu halten.']
  • Schuldes stellt den Sinn der Forderung von KOMM, A zum Zeitpunkt des Verkaufsbeschusses im September 2016 in Frage, den Grundtsücksverkauf der Rose/Burger-Grundstücke bis nach Beschluss über den Bebauungsplan (tatsächlich im Januar 2018) hinaus zu zögern.
  • Schuldes fragt nach dem Ziel der aktuellen Debatte um die Wertermittlung der Grundstücke Rose/Burger seitens KOMM, A und der Bürgerinitiative. Möchte man eine Nachverhandlung mit dem Käufer über den Preis? Wo bleiben Glaubhaftigkeit und Verlässlichkeit der Gemeinde?
  • Die aktuellen Ereignisse rund um die 'Neue Mitte' werden Konsequenzen haben, juristisch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, politisch bei Wahlen.
  • Früher (im Vorfeld der Bebauungsplanaufstellung) wurde noch sachlich diskutiert. Jetzt müssen sich die politischen Akteure auf Seiten der Gemeinde Bestechlichkeit vorhalten lassen. 'Politisch Verantwortliche werden namentlich durch den Dreck gezogen.' (Protokollentwurf: 'Die Bürgerinitiative zieht die Gemeinde öffentlich durch den Dreck.')
  • 'Hoffentlich fängt das Ding bald mal an (Baubeginn), damit Ruhe ins Ort kommt.'

Gemeindevertreter Timo Wesp, Vorsitzender der CDU-Fraktion
  • Zur Wahrheit über die 'Neue Mitte' gehöre auch, dass Bürger*innen zur Unterschrift unter den 'Appell an die Gemeindevertretung' 'genötigt' wurden. Als Beleg führt er entsprechende Informationen einer Gewerbetreibenden in der Darmstädter Straße an (unter Namensnennung!).
  • Wesp kritisiert KOMM, A dafür, alle Fachleute, die sich mit der Angelegenheit beschäftigen bzw. diese beurteilen (gemeint war wohl v.a. die Kommunalaufsicht), für unfähig erkläre.

Gemeindevertreter Tim Schmöker, Vorsitzender der SPD-Fraktion
  • Schmöker beklagt, dass der neue Bürgermeister durch KOMM, A bereits kurz nach Amtsantritt mit der Kommunalaufsicht drangsaliert wurde.
  • Durch die Änderung des Bebauungsplans habe sich das Maß der Überbaubarkeit gegenüber der älteren Version des B-Plans praktisch nicht erhöht, eher sogar verschlechtert.
  • Bei einer Beurteilung des Grunstücksverkaufs dürfe nicht vergessen werden, dass die Kosten für die Änderung des B-Plans vom Investor getragen worden seien, nicht von der Gemeinde.
  • Ein Nachverhandlung über den Verkaufspreis führe zu einem höheren Grundstückspreis und dies führe letztendlich zu höheren Mieten.


Gemeindevertreter Ulrich Friedrich Koch, Vorsitzender der Fraktion KOMM, A
In zwei längeren Beiträgen, jeweils nach Tim Schmöker, äußerte sich Koch zu einigen der angesprochenen Themen:

Thema Wert der Grundstücke Rose/Burger
  • Die Frage hinsichtlich einer Erhöhung der Ausnutzbarkeit der Grundstücke in der 'Neuen Mitte' durch die B-Planänderung lässt sich objektiv nachprüfen bzw. belegen.
  • In Bezug zum Einkaufspreis der Liegenschaft Rose im Jahr 2011 für 170.000 Euro sei zu beachten, dass die Teilfläche Rose lediglich 700 von 1.000 Quadratmetern umfasst, die an den Investor veräußert worden sind. Darüber hinaus lagen die Baulandpreise vor 7 Jahren deutlich unter dem heutigen Niveau. Was den privaten Verkäufer bewogen hat, zu relativ kleinem Preis an die Gemeinde zu verkaufen, ist nicht bekannt.
  • Die Identität des von der BI angefragten Immobiliensachverständigen im Zusammenhang mit dem Versuch einer eigenen rechnerischen Wertermittlung der Grundstücke Rose/Burger ist unerheblich. Wichtig ist allein die angewandte Methode zur Wertermittlung. Aus diesem Grund wurden die Berechnungsformeln offen gelegt.
  • Der Preis für die Grundstücke Rose/Burger muss nach KOMM, A-Auffassung neu verhandelt werden, da der Gemeinde/dem Steuerzahler sonst ein Schaden entsteht. Solche Vermögensschäden auf Seiten der 'Öffentlichen Hand' sollen durch die entsprechenden Regelungen in der Hessischen Gemeindeordnung (§ 109) und der EU-Beihilfeverordnung verhindert werden. Die wahrscheinliche Konsequenz eines Glaubwürdigkeitsverlustes beim Käufer/Investor hat man sich durch Fehler im Vorgehen zur Wertermittlung selbst zuzuschreiben. Diese Fehler können nicht durch Untätigkeit ungeschehen gemacht werden.
  • Die Gefahr höherer Mietpreise bei einer nachträglichen Verkaufswertberichtigung wird nicht dadurch verringert, dass man die Gemeinde den Wertverlust durch Inkaufnahme von Mindereinnahmen ausgleichen lässt, gleichzeitig aber den Blick abwendet von der Frage des Mehrwertes für den Investor.

Thema Ortsentwicklung
  • Durch den zu frühen Verkauf der gemeindlichen Grundstücke an den Investor verfügte dieser bereits zum Start des B-Planverfahrens über alle Flächen im Bereich der 'Neuen Mitte'. Die Gemeinde hat zwar immer noch die Planungshoheit, ist aber letztlich doch vom Grundstückseigentümer abhängig, da der die Ortsentwicklung behindern kann. In diese Abhängigkeit hat man sich fahrlässigerweise begeben.
  • Der erste Antrag von KOMM, A für ein einjähriges Moratorium der B-Planentscheidung wurde im Dezember 2016 von der Gemeindevertretung abgelehnt. Mittlerweile sind 1,5 Jahre vergangen -und viereinhalb Monate nach dem B-Plan-Satzungsbeschluss- und es ist vom Investor noch immer kein Bauantrag gestellt. Diese Verzögerung KOMM, A und der BI in die Schuhe zu schieben verdreht die Fakten.
  • Es wäre zweifelsohne politisch empfehlenswert gewesen, die Kosten der B-Planänderung aus den Haushaltsmitteln der Gemeinde zu tragen. Das hätte den Verdacht einer Interessensverquickung zwischen den Interessen der Gemeinde und des Investors entschärft. Die Entwicklung der Ortsmitte ist originäres Interesse der Gemeinde. Das sollte nicht mit dem Gewinninteresse eines Investors vermischt werden. Die Zielsetzungen sind unterschiedlich.

Thema Kritik an KOMM, A und der Bürgerinitiative (BI)
  • Den Vorwurf einer anonymen Hetzkampagne weist Koch zurück. Emotionen seien aber im Spiel. Dazu trüge das Verhalten der politischen Mehrheiten in der Auseinandersetzung ganz erheblich bei:
    • in Bezug auf die rund 170 schriftlichen Eingaben aus der Bürgerschaft im Laufe der 'ersten Öffentlichen Anhörung' im B-Planverfahren, die nahezu ausnahmslos abgelehnt worden seien,
    • in Bezug auf 750 Unterschriften von Bürger*innen unter den 'Appell an die Gemeindevertretung', der schlicht ignoriert worden sei.
  • Den Nötigungsvorwurf im Zusammenhang der Sammlung von Unterschriften zum 'Appell' weist Koch ebenfalls zurück. Wenn Wahlkämpfer*innen während Wahlauseinandersetzungen persönlich für ihre Positionen werben, Hausbesuche machen bzw. Wähler*innen 'missionieren', könnte dies je nach persönlichem Standing der Angesprochenen ebenfalls als Nötigung empfunden werden. Da wird durchaus manchmal übertrieben. Akteur*innen von BI und KOMM, A hätten nicht systematisch und absichtlich klar gesetzte Abwehrsignale ignoriert. Die Rückholung eines einmal unterschriebenen 'Appells' wäre in jedem Fall bis zur Übergabe der Unterschriftenlisten an die Gemeindevertretung möglich gewesen.
    Letztlich sind die angesprochenen Bürger*innen aber selbst verantwortlich dafür, wo sie ihr 'Kreuz machen' bzw. welchen Appell sie unterschreiben.
  • Prinzip von KOMM, A ist die Öffentlichkeit von Politik und von politischen Auseinandersetzungen. KOMM, A agiert nicht anonym. Veröffentlichungen auf der KOMM, A-Homepage erfolgen unter der Verantwortung von KOMM, A. Beiträge unter Namensnennung geben nicht in allen Aspekten die Auffassung von KOMM, A wieder. Wer die BI nach außen vertritt ist allen in der Gemeinde bekannt. KOMM, A [Textteil-Ende ist verloren gegangen.]





13. Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss für Immobilienwerte vom 5. Juni 2018





Link zum Seitenanfang

Link zum Archiv I (bis B-Plan-Satzungsbeschluss 2018) oder Archiv II (ab B-Plan-Satzungsbeschluss 2018)


zurück zur Übersicht

Termine

18.08.2020

Öffentliche Team- und Fraktionssitzung Details


25.08.2020

PLU-Ausschuss Details


27.08.2020

HFS-Ausschuss Details


01.09.2020

Öffentliche Team- und Fraktionssitzung Details


03.09.2020

Gemeindevertretung Details


Alle Termine

KOMM,Aktuell

07.08.2020

Gemeinsam gegen die Klimaerwärmung - jeder Baum und jede Bepflanzung zählt! mehr...


05.08.2020

BI Ortsmitte Bickenbach: Wie werden Bürgerinteressen richtig berücksichtigt? mehr...


29.07.2020

Staatsanwaltschaft stellt Ermittlungsverfahren gegen Koch ein mehr...


28.07.2020

Radschnellweg Main-Neckar - Pressespiegel mehr...


20.07.2020

Was will KOMM,A mehr...


Alle KOMM,Aktuell-Einträge


XML
Newsfeed
 -  Newsletter
Newsletter

Impressum   Datenschutz