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30.05.2018Unterwertverkauf der Grundstücke Rose/Burger - Offener Brief an den Gemeindevorstand
von
Ulrich Friedrich Koch
"Bickenbach, den 30. Mai 2018

Betreff:
    Schriftliche Anfrage unserer Fraktion vom 14.02.2018 zur Grundstücksveräußerung ehemalige Gaststätte Rose/Teilfläche Haus Burger und Ihre Antwort, vorgelegt am 8.03.2018

    Protokollierung des Kaufvertrages am 23.02.2018

    Stellungnahme der Kommunalaufsicht vom 2.05., eingegangen am 11.05.2018

    neue Bodenrichtwerte zum 1.01.2018



Sehr geehrter Herr Bürgermeister Hennemann,

sehr geehrte Damen und Herren des Gemeindevorstandes,


Herr Bürgermeister Hennemann brachte vor zwei Wochen den Vorsitzenden der in der Gemeindevertretung arbeitenden Fraktionen die Stellungnahme der Kommunalaufsicht zu der von unserer Fraktion eingelegten Beschwerde zur Kenntnis. In der Begleitnachricht gab er seiner Hoffnung Ausdruck, 'dass damit die für Bickenbach schädliche und spaltende Diskussion ( ) auf ein fachliches Niveau gehoben wird.'

Gleichzeitig bleiben Sie als Gemeindevorstand sehr einsilbig hinsichtlich einer klaren und umfassenden Antwort auf die schriftliche Anfrage unserer Fraktion zu dem von uns rechnerisch belegten Unterwertverkauf des Grundstücks Rose sowie einer Teilfläche des Anwesens Burger. Die Diskussionen in der Gemeinde sind wie sie sind, weil Sie sichtlich nicht bereit sind, mit der nötigen Offenheit Aufklärung zu den Vorgängen rund um den Verkauf zu betreiben.

Sie beantworten unsere diesbezügliche schriftliche Anfrage vom 14.02.2018 nach vier Wochen unvollständig, ungenau, ausweichend und nichtssagend. Unsere schriftliche Nachfrage vom 12.03.2018 bleibt seit mehr als zwei Monaten unbeantwortet.

Statt die Abstimmung der Gemeindevertretung über den Antrag unserer Fraktion zur Aufhebung des Verkaufsbeschlusses abzuwarten, lassen Sie den Kaufvertrag knapp eineinhalb Jahre nach Beschluss am 23.02.2018 ohne Not eilfertig notariell beurkunden. Es hätte dem Gemeindevorstand gut angestanden, zunächst die bekannten Argumente hinsichtlich einer Unterwertveräußerung zu überprüfen und angemessen zu korrigieren.
Die lange Dauer zwischen Beschlussfassung (8.09.2016) und notarieller Beurkundung des Grundstücksverkaufs legt die Vermutung nahe, dass zwischen den Vertragsparteien ein Vorvertrag geschlossen worden ist. Sollte dies der Fall sein verlangen wir Auskunft, wann dieser Vorvertrag notariell beurkundet worden ist.

Der Gemeindevorstand bekommt zur Ausübung des der Gemeinde zustehenden Vorkaufsrechtes Informationen über alle in der Gemeinde getätigten Grundstücksgeschäfte. Spätestens zu dem Zeitpunkt, als Ihnen der Verkauf des Gerlach'schen Grundstücks an der Darmstädter Straße zu einem Quadratmeterpreis von rund 900 Euro bekannt wurde, war Ihnen bewusst, dass deutlich höhere Preise für die Flächen im Bereich der 'Neuen Mitte' erzielt werden konnten, als die Gemeinde für die Grundstücke Rose/Burger gefordert hatte. Dies wäre der richtige Zeitpunkt gewesen, ganz im Sinne des Paragraph 63 Hessische Gemeindeordnung den Kaufvertrag nicht zu vollziehen, sondern neu auszuhandeln, um so Schaden von der Gemeinde abzuwenden bzw. das 'Wohl der Gemeinde' nicht zu gefährden.

Stattdessen verstecken Sie sich hinter der Stellungnahme der Kommunalaufsicht, wohl wissend, dass diese auf den Kern unserer Beschwerde lediglich ausweichend und in ihrer wesentlichen Aussage fachlich nicht haltbar eingegangen ist:
  • Eine Unterschreitung des Gutachterausschuss-Wertes sei nicht zu erkennen. Dagegen bezieht sich der Bodenrichtwert zum 1.01.2016 mit 360 Euro pro Quadratmeter, auf den Sie sich beziehen und wie Sie genau wissen, lediglich auf eine ’wertrelevanten Geschossflächenzahl‘ von 0,5 .
    Zweck der 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' war aber doch zu allererst die höhere Ausnutzbarkeit der Fläche. Daraus erwuchs die immense Wertsteigerung der Grundstücke!

  • Eine im Fall des Teilgrundstückes Burger getätigter Unterwertverkauf sei zulässig gewesen, da dies ’in öffentlichem Interesse‘ erfolgt sei.
    Das ist eine unbewiesene Behauptung, da dieses ’öffentliche Interesse‘ weder in der Beschlussvorlage des Gemeindevorstandes noch im Beschluss der Gemeindevertretung benannt bzw. begründet worden war!

  • Die Gemeinde habe bestätigt, ’dass vergaberechtliche Vorschriften nach europäischen Vergaberichtlinien nicht (zusätzlich) zu berücksichtigen gewesen wären‘.
    Weil die Einhaltung des EU-Beihilferechtes in eigener Verantwortung der Kommune liege, hat die Kommunalaufsicht dies gar nicht erst geprüft!

Von besonderem Interesse für uns als Teil der Gemeindevertretung sind die indirekt aus Ihrem der Kommunalaufsicht zugeleiteten Bericht vom 12. März 2018 zitierten 'städtebauliche(n) und sozialpolitische(n) Gründe', die aus Ihrer Sicht einen 'Verkaufswert unterhalb der Maßgabe des Gutachterausschusses' legitimieren. Hiermit fordern wir Sie auf, diesen Bericht der Öffentlichkeit zugänglich zu machen, um so nachträglich für mehr Transparenz Ihres Handelns zu sorgen.

Seit wenigen Wochen liegen nun die neuen Bodenrichtwerte zum 1.01.2018 vor. Laut Bodenrichtwertinformationssystem Hessen (BORIS) beläuft sich der aktuelle Bodenrichtwert für die fraglichen Grundstücke auf 430 Euro/m². Waren wir in unserer Kalkulation des Wertes der verkauften gemeindeeigenen Grundstücke von einer geschätzten Wertsteigerung in den letzten beiden Jahren von insgesamt 12 Prozent ausgegangen (siehe meine Ausführungen auf der Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018), muss diese Annahme jetzt auf 19,44 Prozent angehoben werden. Unter Anwendung der Umrechnungskoeffizienten gemäß den höheren Geschossflächenzahlen im beschlossenen B-Plan durch einen uns bekannten Immobiliensachverständigen ergibt sich für die Grundstücke Rose und der Teilfläche Burger so ein rechnerischer Grundstückswert zum Jahresbeginn 2018 in Höhe von 814.325 Euro.
Die o.g. gemeindeeigenen Grundstücke wurden also unter Ihrer Verantwortung um mehr als eine halbe Million Euro unter Wert verkauft!

Die Kommunalaufsicht hat uns als Beschwerdeführer auf die Möglichkeit hingewiesen, andere staatliche Stellen einschalten zu können. Dies behalten wir uns ebenso wie eine Beschwerde bei der EU-Kommission über die von der Gemeinde Bickenbach an einen privaten Investor gewährte unerlaubte Beihilfe ausdrücklich vor.


Hochachtungsvoll

Ulrich Friedrich Koch
Fraktion KOMM, A in der Gemeindevertretung Bickenbach"

Offener Brief an den Vorstand der Gemeinde Bickenbach vom 30. Mai 2018





Zur Erinnerung:

Anfrage der Fraktion KOMM, A an den Vorstand der Gemeinde Bickenbach vom 14. Februar 2018:

"Paragraf 109 Hessische Gemeindeordnung (HGO) legt unter Absatz 1 fest: 'Vermögensgegenstände dürfen in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden.'

In diesem Zusammenhang haben wir folgende Fragen:
  1. In der Begründung zu der unter Betreff genannten Beschluss-Vorlage beziehen Sie sich auf den Bodenrichtwert 350 ¤/qm. Laut Bodenrichtwertkarte Bickenbach lag der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2016 bei 360 ¤/qm. Aus welchem Grund legten Sie den Preis pro Quadratmeter auf den Wert 350 Euro fest und welche bauliche Ausnutzung (GFZ) wurde dem zu Grunde gelegt?

  2. Das Grundstück soll nun veräussert werden. Wie hoch ist der aktuellste vorliegende Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss für das Grundstück Darmstädter Straße 12 und welche bauliche Ausnutzung liegt diesem Bodenrichtwert zu Grunde?

  3. Durch den Erlass der 1.Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' erhöht sich der Wert des Grundstücks durch die jetzt neu festgelegte bauliche Ausnutzung des Grundstücks (Teilgebiet 1 GFZ 3,0 , Teilgebiet 2 GFZ 0,8). Warum wurde dies bei der Preisgestaltung nicht berücksichtigt, z. B. durch Vereinbarung einer Nachzahlungsklausel?

  4. Als Ausnahme vom Gebot des vollen Wertersatzes benennen Sie den Sachverhalt, 'dass die beiden Grundstücke bebaut sind und dass die baulichen Anlagen beseitigt werden müssen'. Worauf beruht die Feststellung, dass die Gebäude Darmstädter Straße 12 wertmindernd anzusetzen sind bzw. wie haben Sie den dafür zugestandenen Preisnachlass in Höhe von 49.800 Euro ermittelt?

  5. Für Grundstücke im Bereich der 'Neuen Mitte' wurden Preise bis zu 900 ¤/qm erziehlt.
    Warum wurde vor Beginn der Vertragsverhandlungen über den Verkauf der o.g. Flächen an die Schlossallee GmbH zur Ermittlung des Marktpreises kein Bieterverfahren durchgeführt oder ein unabhängiger Gutachter herangezogen?

  6. Gab es seit dem Erwerb von Grundstück und Gebäude Darmstädter Straße 12 -ehemalige Gaststätte 'Zur Rose'- durch die Gemeinde im Jahr 2011 Kaufswünsche bzw. -anfragen und wenn ja wann gingen diese bei der Verwaltung ein und welche Anfragen waren gewerblicher und welche privater Natur?"



Antwort des Gemeindevorstandes vom 8. März 2018 auf die KOMM, A-Anfrage




Schreiben der Fraktion KOMM, A vom 12. März 2018 an den Gemeindevorstand

"Betreff: Schriftliche Anfrage unserer Fraktion vom 14.02.2018
an den Gemeindevorstand zur Grundstücksveräußerung
ehemalige Gaststätte Rose/Teilfläche Haus Burger

Ihre Antwort, vorgelegt zur Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018

Protokollierung des Kaufvertrages am 23. Februar 2018


Sehr geehrter Herr Bürgermeister Hennemann,
sehr geehrte Damen und Herren,

erkennbarer Zweck unserer Anfrage war eine Aufklärung über die vom Gemeindevorstand bzw. Bürgermeister Martini vorgenommene Wertermittlung für die o.g. Grundstücke.

Der Beschluss der Gemeindevertretung vom 8.09.2016 erfolgte auf Beschluss-Vorlage des Gemeindevorstandes, beschlossen auf seiner Sitzung am 27.06.2016. Die Wertermittlung selbst wie die Gespräche mit dem Kaufinteressenten wurden sicher nicht vom kompletten Gemeindevorstand, sondern von Günter Martini in seiner Funktion als damals amtierender Bürgermeister durchgeführt. Wir gehen davon aus, dass dies entsprechend dokumentiert worden ist.

Offensichtlich wurden bei der Wertermittlung nicht beachtet:
  • Hessische Gemeindeordnung, Paragraph 109

  • Immobilienwertermittlungsverordnung

  • Wertermittlungsrichtlinien

  • Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts.

Wir möchten mit unserer Anfrage die Gründe dafür klären.

Die Nichtbeachtung der anerkannten Grundlagen für eine Wertermittlung kann dazu führen, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Dies hätte ggfs. erhebliche Folgen für unsere Gemeinde.

Deshalb bitten wir nachdrücklich um eine ausführliche Antwort auf unsere Anfrage.

Es ist nicht Aufgabe der Gemeindevertretung, Wertermittlung und Gespräche mit dem Kaufinteressenten durchzuführen. Die Gemeindevertretung muss sich darauf verlassen können, dass Beschlüsse sachlich und fachlich einwandfrei vorbereitet worden sind. Von daher ist Ihr Verweis auf die Motivlage der Gemeindevertretung in Ihrer Antwort irreführend.

Weiterhin sind wir außerordentlich irritiert über die Protokollierung des Kaufvertrages am 23. Februar 2018. Ihnen war seit dem 21. Februar 2018 der Antrag unserer Fraktion an die Gemeindevertretung bekannt, ihren Verkaufsbeschluss vom 8.09.2016 aufzuheben. Zwischen Beschlussfassung und Kaufvertragsprotokollierung sind mittlerweile mehr als eineinhalb Jahre vergangen. Es sind keine nachvollziehbaren Gründe erkennbar, nicht den entsprechenden Beschluss der Gemeindevertretung am 8. März 2018 noch abzuwarten.

Man bekommt den Eindruck, dass hier Fakten geschaffen werden sollten. Gegen dieses Vorgehen protestieren wir scharf."


Redebeitrag von KOMM, A auf der Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018:

Fraktionsvorsitzender Koch erläuterte zum Hintergrund der schriftlichen Anfrage:
  1. Der Bodenrichtwert, auf den sich der Verkaufsbeschluss über das Grundstück Rose und einer Teilfläche des ehemaligen Grundstückes Burger bezogen hatte, fußt auf einer Geschossflächenzahl von 0,5. Durch den Aufstellungsbeschluss für eine 1. Änderung des Bebauungsplans 'Nördlich der Darmstädter Straße' war allen Gemeindevertreter*innen klar, dass die maßgeblichen GFZ-Werte deutlich heraufgesetzt werden sollten - Stichwort 'Innenverdichtung'. Mit der Erhöhung der baulichen Ausnutzbarkeit steigt der Wert des Baugrundes. Dies hätte bei einer Bewertung des Verkaufspreises unbedingt berücksichtigt werden müssen. Dieser Sachverhalt hat mit Spekulation nichts zu tun, sondern er bezeichnet ein Versäumnis derer, die auf Seiten der Gemeinde die Verkaufsverhandlung geführt haben und letztlich der Gemeindevertretung selbst.

  2. Die Bürgerinitiative Ortsmitte hat sich mit Unterstützung eines Immobiliensachverständigen um eine Wertermittlung bemüht. Auf Basis des Bodenrichtwerts zum 1.01.2016 für die fraglichen Flächen kommt der Immobiliensachverständige für die Fläche Rose auf einen Wert von 819 Euro und für die Teilfläche Burger von 522 Euro pro Quadratmeter. Multipliziert mit den Flächenmaßen ergeben sich Teilflächenpreise von 440.622 Euro (Rose) und 241.164 Euro (Burger). Dies summiert sich auf einen Gesamtwert von 681.786 Euro.
    Der durchschnittliche Anstieg der Bodenpreise betrug im Jahr 2016 7% und im Jahr 2017 5%. Zum Verkaufszeitpunkt Februar 2018 betrug der Wert der veräußerten Grundstücke demzufolge 765.986 Euro. Im Vergleich zu dem erlösten Verkaufspreis ergibt sich so ein Unterwertverkauf im Volumen von rund 466.000 Euro!

  3. Schon der Verkaufsbeschluss der Gemeindevertretung vom 8. September 2016 wurde von der KOMM, A-Fraktion abgelehnt. Grund dafür war zuallererst der frühe Termin zeitgleich mit dem B-Plan-Aufstellungsbeschluss, statt den Satzungsbeschluss des B-Plans abzuwarten. Die Höhe des Verkaufspreises stand damals nicht im Fokus. Gleichwohl kritisierte die KOMM, A-Fraktion, dass die gemeindeeigenen Grundstücke faktisch 'verschenkt' würden.

Herr Koch kritisierte in diesem Zusammenhang den Vollzug des Kaufvertrages am 23. Februar 2018 durch Bürgermeister Hennemann unmittelbar vor der Sitzung der Gemeindevertretung am 8. März 2018. Zu diesem Zeitpunkt war diesem der Antrag der KOMM, A-Fraktion bekannt, den noch nicht vollzogenen Verkaufsbeschluss der Gemeindevertretung vom 8. September 2016 aufzuheben. Mehr als eineinhalb Jahre hatte es keine der Vertragsparteien eilig, den Verkaufsvertrag zu protokollieren. Diese Maßnahme, ohne die Beschlussfassung der Gemeindevertretung zur beantragten Aufhebung abzuwarten, betrachte seine Fraktion als Missachtung der Rechte des Parlaments.


Stellungnahme des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Kommunalaufsicht, vom 02.05.2018, eingegangen am 11.05.2018:






Nachtrag zur Stellungnahme des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Kommunalaufsicht, vom 02.05.2018,
direkt gerichtet an den Gemeindevorstand,
der Gemeindevertretung erst am 25.05.2018 zur Kenntnis gebracht
:



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